众正地产—2007年西安非常公馆项目策划初案.ppt

三三草场坡项目策划初案 区域住宅分析研究 区域购房人群判断 基于公司对市场之区域研究分析对辐射范围之重点区域进行走访、随机访问，得出如下研究结果，即目前需求市场的描述 1、中青年精英群体物质追求升高，旧的建筑形态未能满足他们对生活的要求。 2、结婚买房成为主要置业前提，这部分人对居家便利要求较高。 3、30~45岁的私企老板、公务员及投资者商业嗅觉灵敏，投资潜力大的房子成为其的首选。 4、高收入人群，价格接受力宽泛，但对对社区景观、规划、会所、游泳池等硬件设施有所要求。 5、多数调查对象在经济实力适中时，户型实用，地段好，价格适中，服务好的物业成为首选。 6、多数置业者置业需求为自住，其他为投资、办公等需求。 7、购房者获知项目信息主要途径以报纸、电视为主。 8、多数有购买能力的调查者认为置业本地块是生活档次的提升，是自身精神和形象的象征。 受众人群心理分析： 重点竞比项目分析 草场坡住宅项目回顾 项目现有规划分析 项目基本情况： 容积率确定 市场户型需求状况 功能性要求高 从区域客户分析，主力客户购房目的是为了居住型所占比例较大，两口、三口及三代同堂皆有，因此对住房的功能要求较高，因此只有二房以上才能够满足日常居家需求。 注重居住环境 本区域客户属西安高收入阶层，他们注重居住环境的人群,家庭结构相对简单，但是对生活质量却有一定追求，因此需要针对此部分客户群体设置功能更为齐全、面积稍大一点的户型以供选择。 经济型户型关注 本项目距离城内较近，得天独厚的地段优势必会吸引众多投资客的青睐目光，他们的非凡关注也使得投资型的公寓式产品变得不可或缺 户型配比建议 定位说明 2.建筑节能设计建议 3．建筑风格和立面建议 4．智能化设施建议 5. 物业管理建议 6．商业配套建议 ——同期上市楼盘具有题量大，地段优，交通便利的特点，项目从面市开始，就将面对相当严峻的局部市场竞争。 ——对比之下，本案规划应具有一定差异性。我们需要积极采取各种手段来发扬优势，弥补不足，准确定位。通过严谨的设计使项目更具特色，更有针对性的满足市场需求。 ——施工进度、入市时机方面应在周密计划、科学论证、体现差异化的基础上适时抓紧推出，确保抢占市场先机。 地段：位于西安市长安北路中段新文巷80米处 ，交通便利，闹中取静。 总体规划：占地面积约6126.2㎡， 项目SWOT分析 主要优势（Strength） ——项目占据长安路独特地段，拥有优秀的人文环境，区域内商业配套、生活配套完善； ——交通便捷，临主要交通干线，多路公交干线途经门前； ——动静分离的居住环境，出则闹市，入则宁静。 ——附近小区聚集，人群层次集中，居住氛围浓厚。 主要劣势（Weakness） ——项目与长安路之间另有地块存在，景观受到一定程度遮挡。 ——紧邻城中村，附近紧邻环境较为落后，给项目高品质树立形象增加困难。 主要机会（Opportunity） ——处于钟楼和小寨两大主要商圈之间，西安城市中心的南移、地铁的兴建将为长安路这一传统成熟区位带来新的机遇。中小户型增值潜力看好，将拥有更多市场。 ——政府规划开发利好因素，新文巷通向友谊路规划道路的开通。 ——客源充足，中高端人群聚集，可满足中高端人群及投资客户的需求。 ——随着南门外长安国际广场知名企业的入住，将很好的提升长安路的品牌性。 ——07年股市行情飞涨，由此将引发部分投资资金进入房地产市场。 主要威胁（Threats） ——项目周边类似项目同期放量增加，使局部市场竞争异常激烈，对目标客户造成大量分流。 ——宏观政策调整对房地产市场整体的打压，致使部分目标客户延缓置业。 ——城南城中村改造全面进入实施阶段，将在一定程度影响居住环境的舒适度。 产品设置初步 项目片区面临的机遇与挑战，高档社区雏形已形成，骊马豪城、摩登主场等楼盘已经在消费者心目中树立了高档社区的号召力；新文路交通干道还未完成改造，门前环境还有待改善；受政策控规影响，在售楼盘产品同质化严重。 结合区域市场之研究；项目实际之情