商业街开发模式及经典案例分析-44页.ppt

商业项目招商破局之道 定位精准化与业态优优组合化：定位一定要符合当时当地的消费习惯，不肓目追求高档次同时适度超前，引领消费趋势 商业地产一定要做对程序，先商业规划，后建筑规划，规划设计一定要与商家相入互动，充分了解商户的需求。 招商避免一味追求高租金，一定要打破价高者得，要引进最符合项目定位的目标商家，甚至放弃部分利益。 商业项目招商破局之道 合作方式多样化：招商合作方式要避免单一收租模式，要根据商家的经营特点与项目的实际情况，灵活的进行招商合作模式组合，比如联营扣点、合作经营、反保底等多样化的合作模式 商户资源有限的情况下，一方面通过适当优惠政策，鼓励本地有特色的商户与品牌做大做强；另一方面采取加加盟代理，甚至自营品牌。 模式一：主力店+商业街 典型建筑构成：集中式商场＋商业街模式 业态组合：超市＋商业街 社区型百货＋商业街 超市＋百货＋商业街 典型案例： 深圳梅林家乐福：家乐福超市＋一楼商业内街 武汉·南湖都会：中商平价+商业街区 深圳南山前海人人乐超市＋商业街 深圳福田梅林家乐福超市＋一楼商业内街 梅林家乐福 梅林家乐福一楼辅营区 人人乐超市 武汉·南湖都会 业态组合：小超市+次主力店（餐饮、健身、美容、图书、电器等）+商业街区 典型案例： 深圳政府大型住宅区－彩田村配套商业中心。以民润市场小超市，配合有健身、美容等商业形态。 典型建筑特征：小型集中式商业+商业街 模式二：次主力店+商业街 次主力店+商业街的业态构成 小型社区型超市 其他次主力店和配套 ＋ 如民润、华润社区店等，一般面积在500平方米左右。 包括社区大型餐饮、休闲、健身、美容、培训，以及银行、邮局、社区健康中心等社会公共服务类等。 模式三：多次主力店+多商业街组团（大规模社区） 典型建筑特征：多个小型集中式商业+多条商业街 业态组合：小超市+次主力店（餐饮、健身、美容、图书、电器等）+商业街区 典型案例： 深圳南山80万平米星海名城社区，引进两家小型超市作为 次主力店分布在不同的街区。 武汉百步亭社区商业 百步亭社区地处武汉市江岸后湖新区，规划建成一个占地7平方公里，入住30万人。 百步亭社区商业模式主要为次主力店+街区商业，总规模约30000平米，其中业态种类以社区配套为主，其次为餐饮、超市。 其商业沿社区外围设置，基本是沿小区主出入口两边延伸，实现商住分离。 模式四：纯商业街模式 典型建筑特征：单层或者双层的商业街。 业态组合：多种类型的社区商业独立经营，餐饮类、休闲类、服务 类、服装饰品类、维修类、便利店等，没有主力店引入。 典型案例：福田·建设新新家园商业街； 南山·中海的阳光棕榈园商业街； 社区商业的多种建筑布局模式 1：社区多组团，商业街多组团布局模式 深圳桃源居多期分片区滚动开发，先后在前进路、汇江二路、洲石公路开发了相应的社区商业。 桃源居社区商业布局图 2：社区大围合，商业街大围合布局模式 不少社区项目四面环绕市政道路，通常会逢街划铺，形成商业大围合布局模式。在大围合商业街区规划中，还有一些项目在社区主入口部分，通过将门禁系统后移，将商业街引进形成内街，在增加商业街面积的同时，也形成了一条半开放式的商业街，这种半开放式的商业街因为位于社区主要出入口，因而也是生意最旺的。 中海阳光棕榈园商业街 社区商业的多种建筑布局模式 3：社区组团与商业组团分别集中布局模式 为了保证住宅区的私密性与品质感，同时又能很好的为社区居民提供便利的商业服务，一些大型社区往往将社区组团与商业组团分别集中设置，互不干扰，如深圳万科城，东莞万科运河一号等。 万科运河一号商业街 红线内为小区商业，后面是住宅区域 社区商业的多种建筑布局模式 1、重视业态控制，力争业态标准化。 如同百货、购物中心等业态一样，社区商业同样要控制业态和品牌，这就要求社区商业的开发者不能仅仅以销售商铺为目标，还要对项目进行统一的业态规划组合，统一进行招商，并成立专业的经营管理公司进行管理，以保证社区商业的业态合理性和经营的可持续性。目前社区商业业态分布不合理，某些承租能力较强的业态竞争过于激烈。一些业态如中介、美容等在社区商业中分布密集，不利于社区的商业配套服务的完善。那么就必须在商铺销售的前期就要做好严格的业态划分，控制业态的比例，并将美容、地产中介等一些不能聚人气的业态设置在较偏的位置。 社区商业必须把好招商关 2、项目引进品牌店与散户的区别。 一般而言连锁品牌店具有品牌效应，顾客对商品的认同度比较高，后续经营能力强，并具有聚客效应，能帮助商圈的形成，同时引进连锁品牌店对租金的收益有比较充分的保障。而散户多为首次经营者，由于对市