酒店管理业主 业主与酒店管理公司的合作关系——集团连锁酒店管理公司（叶予舜）.docx

酒店管理业主 业主与酒店管理公司的合作关系——集团连锁酒店管理公司酒店管理公司和业主职责通常如下：酒店管理公司职责选择、雇用、解雇、监督、指导、培训及委任业主的所有从事酒店经营管理工作的员工。制订所有价格和房价细目表，负责酒店所有服务项目营业收入或任何形式的其他收入的收款工作。制订适当的会计制度，保存簿记记录，以业主的名义支付酒店经营中产生的一切费用。经业主批准，谈判并签订酒店内店铺、办公室或大厅场地的租赁合同，获得并授予特许权。用业主的名义申请、获得并保持所有必需的许可证和执照，由业主支付费用。经业主同意，谈判所有服务合同。代表业主购买酒店经营活动所需的物料、物资和设备。计划、准备并实施酒店的广告和促销方案。编制酒店年度预算(营业预算、重置预算、资本支出预算等)，并报业主审批。进行或促使业主进行所有必要的修理、重置和改造。合法经商，全面遵守法令和法规。如果是连锁酒店管理公司，要提供酒店联号的商号，准许业主的酒店使用预订体系。业主职责提供酒店物业、设备、家具、固定装置、存货、流动资金、重置准备资金。如果适用，还需提供连环式销售协议或特许经营协议。如果流动资金降至规定数额之下，要补足流动资金。授予酒店管理公司代表业主，以业主的名义，为了业主的利益而从事监督、指导、控制酒店经营管理工作的独家全权。不干扰酒店管理公司监督、指导、控制酒店经营管理工作而进行的一切活动，也不对酒店雇用的人员发号施令。承认酒店所有员工包括总经理，是业主独家雇用的。员工工资、薪金和酒店运营费用由酒店管理公司确定，但由业主支付。如果酒店管理公司从自己的工薪表发放员工工资，可得到业主的补偿。承担最低限度火灾保险、一般责任保险、员工恤养保险、雇主责任保险、财产保险等，无论酒店管理公司有何疏忽，不论酒店遭受任何损失，都不应使酒店管理公司利益受到损害。用基本管理费和奖励管理费酬报酒店管理公司。按比率支付酒店管理公司的中央服务系统费用，包括广告、区域办公室费用、集中预订系统费用、财务和信息系统、采购系统、教育和培训系统费用，支付酒店管理公司派往业主酒店工作的职工差旅费和生活费。如果业主在合同期内出售酒店物业，应给予酒店管理公司购买酒店物业的优先取舍权或优先报价权。在不同的管理合同中，合同期限因业主和酒店管理公司的讨价还价能力不同而有所差别。连锁酒店管理公司通常要求15至20年的合同期限；独立酒店管理公司的合同期限从1年到10年不等。在对方未履行某一实质性条款时，业主和酒店管理公司均有权终止合同。在业主不能偿还债务，登记破产或出售酒店物业时，酒店管理公司可以中止合同。在酒店管理公司登记破产、证实有重大过错、疏忽或欺诈，或不能达到合同中约定的营运绩效水平时，业主可行使合同终止权。当然，如果双方一致同意，也可以在任何时候终止合同。在美国，业主付给酒店管理公司的管理费可以是基本管理费、基本管理费加奖励管理费、或基本管理费与奖励管理费两种管理费中数额较高的一种。基本管理费通常为营业收入总额的某一百分比；奖励管理费通常按照营运毛利或还本付息后现金流量的某一百分比计算。除管理费之外，业主还需支付包括酒店总经理和职工工资在内的各种经营费用和酒店债务，并按比率支付酒店管理公司集中服务费用。酒店业主与酒店管理公司部分业主和管理公司未能对酒店项目严格评估，酒店项目实现双方的既定目标存在困难。一些初次涉足酒店投资领域的酒店业主，对酒店项目本身硬件的要求重视不够，对于酒店专业化程度估计不足，而又未求助于专业酒店咨询顾问和业内专家，也未委托专业机构进行审慎的可行性分析，有的酒店项目是由收购的烂尾楼改建而成，工程设计方面遗留问题很多，随着时间的推移而逐渐暴露出来。一些酒店管理公司为了争夺市场份额，对项目本身的硬件设施、项目所处区位是否能吸引到足够的目标客源也未做审慎的评估。在酒店经营过程中发现酒店硬件设施不符合相关规定和需要而改建又需要投入大量资金时，双方的分歧便会暴露出来。一些国内二线城市尚未形成成熟的商务环境和配套设施，缺乏高星级酒店所需要的集中、密集的商务活动，客源远远达不到当初预计的乐观水平。当酒店出租率下滑，房价疲软，酒店的经营收益尚不足以提取酒店物业折旧和还本付息，且经营不利的状况长时间得不到改观时，酒店业主和酒店管理公司的矛盾就会激化。一些酒店业主认为，管理公司不参股或贷款表明合作诚意不够。有些酒店业主要求酒店管理公司在酒店参股或贷款，甚至作为酒店管理公司参与竞争的前提条件，期望以此使酒店管理公司具有与酒店业主同样的利益取向，并以此对其产生有效的激励约束。大多数酒店管理公司都完成了从地产投资公司到酒店运营公司的转变，除非项目具有非同一般的优势且能增强酒店管理公司的市场竞争力，酒店管理公司通常不会参股或贷款。双方在这方面的分歧将在一定程度上影响双方在其他方面共识的达成。部分业主未能对酒