审理预售商品房案件有关法律问题的探讨(范本).docVIP

审理预售商品房?案件有关法律问?题的探讨(1)? 审理预售商品?房案件有关法律?问题的探讨(1?) 内容简介?： 「摘? 要」近年来我?国的房地产交易?日趋活跃，发展?很快，预售商品?房的交易方式应?运而生。一方面?它使预购人避免?了一次性支出巨?额购房款，另一?方面预购人的预?付款项为房地产?开发公司提供了?工程建设款，用?以解决经营能力?的不足。预售商?品房对 论?文格式论文范文?毕业论文 ? 「摘 要」?近年来我国的房?地产交易日趋活?跃，发展很快，?预售商品房的交?易方式应运而生?。一方面它使预?购人避免了一次?性支出巨额购房?款，另一方面预?购人的预付款项?为房地产开发公?司提供了工程建?设款，用以解决?经营能力的不足?。预售商品房对?于搞活房地产市?场，加大房地产?规模投入，起着?积极的作用。当?然，它也不可避?免地存在着一定?的问题，如有些?开发商违反房地?产法的规定，不?具备房地产开发?权而从事房地产?开发活动，从事?房地产交易行为?未依法办理有关?转让手续，还有?的开发商规避法?律，投机取巧，?牟取暴利。加之?房地产业发展较?快，法律相对滞?后，有些纠纷的?处理缺乏依据，?给人民法院处理?案件带来了一定?的困难。因此，?全面贯彻房地产?法，认真研究当?前预售商品房案?件的特点和难点?对于建立预售商?品房的正常秩序?，维护预售人和?预购人的合法权?益，规范房地产?市场，调整好房?地产法律关系，?提供有效的司法?保障有着重要的?作用。 拟就商?品房预售中的按?揭问题，预售商?品房的条件、预?售商品房的转让?以及预售商品房?案件中情势变更?原则的适用等四?个方面的问题进?行探讨。特别是?对审判实践中经?常遇到，又比较?难把握的如何适?用情势变更原则?这一热点问题进?行重点论述。 ?预售商品房又称?期房买卖，是指?房地产开发经营?企业将正在建设?中的房屋预先出?售给预购人，由?预购人预付部分?房价款的行为。? 预售商品房有?以下几个特征：? 第 ? 一、预?售的标的物是尚?未??成的房屋；?第 ?二、依照合同由?承购人支付房价?款，承购人取得?的是将来的房屋?使用权，亦称期?待权；第 ? 三、预售?商品房实际交付?之前预购人可以?依法转让给第三?人；第 ? 四、从合同?成立到标的物交?付需要较长的周?期。 ? 一、预售商?品房按揭的有关?法律问题 预售?商品房按揭是银?行、房地产开发?商和购房者三方?共同参加的房地?产经营开发的一?种融资活动。它?是指商品房预售?协议中的预购方?支付部分购房款?后，将其协议取?得的商品房的期?待权让渡给银行?，作为取得银行?贷款的担保，如?果预购人未能依?约定履行还本付?息的义务，就失?去了赎回这种期?待权的权利。在?商品房竣工后，?商品房按揭即转?为商品房抵押。?购房人是按揭人?，银行是按揭权?人。 预售商品?房按揭的法律特?征： 一?是预售商品房按?揭是要式法律行?为，必须签订书?面合同；二是预?售商品房按揭合?同是从合同，作?为主债的担保，?随主债转移而转?移，主债的消灭?而消灭。三是预?售商品房按揭合?同成立后，未经?抵押权人的同意?，抵押人不得另?行再设抵押。四?是抵押权人享有?优先受偿权。五?是商品房按揭必?须经过登记。 ? （一）预?售商品房按揭的?条件 商品房预?售采取按揭方式?促销，对于预售?商品房合同各方?均为有利，但是?由于预售的是未?竣工交付的房屋?，因此，存在着?房屋预售方不能?按时交付房屋或?按揭人不能依约?偿还贷款的风险?。所以，应对以?按揭方式预售商?品房的行为，作?出更为严格的限?制。目前，我国?法律对此尚无明?确规定，笔者根?据预售商品房按?揭的基本理论对?按揭成立的有效?条件进行论述：? 首先?，按揭合同是要?式合同，应该按?照法对于要式合?同的要求，办理?各项手续方为有?效。该合同中应?明确按揭人与按?揭权人及有关第?三人的权利义务?，规范按揭行为?，以避免和减少?纠纷的发生。同?时，应办理登记?备案手续，接受?政府有关部门的?监督。 其次，?按揭所依附的预?售商品房的主合?同必须是合法有?效的。从担保的?角度讲： ? 按揭属于特殊?的担保形式，但?仍然具有担保合?同的从属性。它?随着主合同的成?立与生效而成立?生效。因此，预?售商品房主合同?有效，按揭合同?方能有效。如果?主合同违反了国?家和集体的利益?，被认定为无效?，作为按揭的从?合同也必然无效?。 第 ?三，按揭必须采?取书面形式。由?于按揭合同所涉?及的具体内容较?多，法律关系又?复杂，如果不采?取书面形式记录?下来，不但难以?严格履行协议，?一旦发生纠纷，?也因为缺乏合同?依据，而难以正