房地产企业资金管理存在问题及解决对策.docVIP

房地产企业资金管理存在问题及解决对策 　　摘要：房地产企业是资金密集型的企业，具有项目成本高，项目周期长等特点。但我国房地产企业在资金管理上存在着预算管理不完善、缺乏资金管理意识、缺乏有效的监督和激励机制等问题。本文针对这些问题提出相应解决对策，以改善房地产企业的资金管理，促进房地产企业良性发展。 　　关键词：房地产企业；资金管理；预算；监督 　　近年来，国家针对房地产业实施从紧的宏观调控政策，新国十条、限购、限贷、限外等一系列的调控施压，2012年3月住建部重申房地产调控绝不会松动，严控地方微调，房地产企业面临更严峻的考验。在一系列宏观调控和管制之下，全国各地房价与成交价先后出现回落，部分房地产企业面临资金困局，甚至资金链断裂的问题。房地产企业如何摆脱困境，保障企业现金流成为解决这个问题的关键。 　　 　　 一、房地产企业资金特点及发展现状 　　由于土地资源稀缺、不可替代且限量供给，近年来城市土地价格不断上升，加上房屋的建筑安装成本、人工成本、税收成本，都需要大量的资金流。一个房地产开发项目从土地取得、立项、设计、建筑施工、销售至项目清算等整个环节，通常需要3-5年，通过获得租金收回投资往往需要10年以上。近年来的宏观调控，价格走低，成交量减少，更加剧现金流动缓慢的状况。种种因素使房地产业成为一个高度资金密集型行业，项目成本高，占用资金多，资金周转期长，所需资金成本高。 　　由于房地产不同于普通商品可以轻易脱手，其资产很难在短期内变现，这样房地产项目就存在变现力风险。房地产市场是一个较为复杂的特殊市场，具有许多可变的不确定性因素，这就需要房地产企业管理者不断提高投资决策及经营管理水平，降低经营性风险。同时，房地产投资效果会受到社会政治、经济发展的影响，存在较大的宏观经济风险。 　　房地产企业完全依靠自有资金进行开发的微乎其微，通常需要依赖各种金融工具和金融手段。房地产业与金融业的关系密切，一方面房地产企业需要大量资金为银行等金融机构提供了一种优良的投资渠道；另一方面，二者结合使整体经济的???风险能力下降，一旦房地产价格下跌、成交量下降或者房地产企业经营不善造成房地产企业资金回笼困难，偿贷能力降低，可能会造成金融体系动荡，进而累及整个国民经济。 　　 　　 二、房地产企业资金管理存在的问题 　　（一）资金预算管理制度不完善，投资行为盲目 　　由于一些房地产企业对资金的管理不够重视，资金的预算管理认识不到位，没有建立、完善企业的资金预算管理制度，缺少对企业在项目投资、经营等各个环节中资金管理的控制，导致项目各个环节中成本费用超支。房地产企业未能科学分析宏观政治、经济环境，未能分析房地产市场的消费趋势、消费者的购买能力和市场上的供求情况，工程建设进度与销售进度脱节，盲目进行项目投资，盲目进行企业扩张，势必会使得房地产企业的投资很难得到合理回报，企业陷入资金上的窘境。 　　大部分房地产企业有可能制订了资金预算管理制度，但是制度形同虚设，企业并不能按计划执行，造成预算与实际脱节，影响企业资金的正常周转和有效利用。 　　（二）融资形式单调 　　目前我国房地产企业特别是中小企业，几乎不可能通过债券和股票方式筹集资金，其主要融资方式还只能依赖于银行等金融企业贷款，对房地产企业的资金运作和发展非常不利，使企业的融资风险高、偿债压力大。 　　（三）资金管理意识淡薄，资金管理模式落后 　　大部分房地产企业有可能制订了资金预算管理制度，但是制度形同虚设，企业并不能按计划执行，造成预算与实际脱节，影响企业资金的正常周转和有效利用。 　　房地产项目工程进度款拔付不能很好的控制成本和拔付时点。一个房地产企业通常会在不同的地点，不同区域或者不同省市都存在项目，这些项目组或者队伍通常会设立单独的银行账户，导致企业的资金分散，上级单位很难掌握、了解资金的使用情况。由于这种落后的资金结算管理模式的存在，使得房地产企业存在严重的账外循环资金。 　　（四）缺乏资金使用监督激励机制 　　大多数房地产企业对资金预算执行情况不重视，不能定期对资金使用情况进行检查，对资金的使用情况没有进行全面深入的了解，应收账款，预付账款，其他应收款等往来账目不能进行逐笔跟踪管理，不能将项目承包责任人绩效同应收款项的回收速度和回收金额挂钩，也没有制定相应的奖罚激励制度，缺乏对项目的事前预防和事中控制。 　　 　　 三、解决房地产企业资金管理问题的对策 　　（一）完善资金预算管理制度，建立全面预算管理模式 　　资金预算是资金管理的基础，是实现资金良性循环的首要环节。有效的资金预算制度能为企业提高资金使用效率、促进有效使用资金。财务部门应结合企业实际情况编制资金预算计划，它由资金预算收入、资金预算支出两大主体内容构成。资金预算收入最核心的内容