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租赁合同纠纷和代理合同纠纷并存 一起商铺租赁合同纠纷的代理意见 有的合同纠纷，合同条款对一些主要内容表述不清，但结合缔约目的和缔约过程的一些表意，依然可 以推导出合同必须恪守的基本内容，从而得出根本性违约的结论。但在合同描述不清、需要对于事实做一 番推断的情形下，法官的思维总体上倾向于保守，不得不将很多的篇幅用以陈述是否构成违约上。。 代理词 审判长、审判员： 湖北**律师事务所受武汉市**街*****市场5位商铺租户***、***、***、 ***、***的委托，指派***律师担任其与武汉市**商业运营管理有限公司及武汉 市****置业有限公司商铺租赁合同纠纷一案的诉讼代理人。经过调查和质证，下 面本着事实和法律发表如下代理意见： 我们总的观点是：被告擅自改变商铺所在的市场首层、泛首层原先承诺的市 场定位，是单方改变合同标的的行为，属根本性违约，其根本违约造成了原告的 经营困难，致使无法在此继续经营，原告有权要求解除合同，并要求两被告赔偿 违约金，返还保证金。 在庭审过程中，被告的代理人已经承认其违约的事实，即：合同标的所在的 **市场首层、泛首层已经引进内衣、布匹等其他商品，原先的品牌精品女装市场 的市场定位已经改变，这也和原告提交的证据相吻合（照片、协商函等）。他们 只是不承认合同约定了“品牌精品女装”的市场定位，也不承认原先向原告做过 “品牌精品女装”的市场定位承诺。因此我们重点阐述：“品牌精品女装市场的 商铺”，才是本案真正的合同标的。违背了该市场定位的承诺，就是根本性违约。 一、就法律层面，本案招商宣传广告已经具备要约条件，应该视为要约。其 宣称的“品牌精品女装”的市场定位，应当视为合同内容。 《合同法》第十五条规定：“ 商业广告的内容符合要约规定的，视为要 约。”第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应 当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即 受该意思表示约束。” 被告发布招商信息，明确市场的首层、泛首层就是经营“品牌精品女装”， 就是向商户明确了招租的商铺是“品牌精品女装市场的商铺”，这是缔约和履约 的基础。俗话说，买什么吆喝什么，你不能挂了羊头然后来卖狗肉，然后说我没 有承诺或者说我不受该表意的约束，这既不符合诚信原则，也不是解读合同、理 解合同的正确办法。因此，被告在招商广告中明示“本市场地位品牌精品女装， 并承诺做相应的宣传和市场推广工作”，既明确具体，也应该受其约束，符合要 约的规定，应该视为要约的重要组成部分。 准确理解商业广告怎样成为要约，在什么条件下成为要约，《最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定提供 了很典范的法学解读视角：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出 卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并 对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该 说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的， 应当承担违约责任。”即：具体确定和对合同的订立以及价格的确定有重大影响 的，应当视为要约，且合同是否载入该内容，并不影响其成为合同条款，并不影 响违约方违反该内容承担违约责任。 具体到本案，“品牌精品女装”的市场定位具体明确，而且市场定位是特定 商户选择商铺的决定性因素，其意义和重要性远远大于“商品房开发规划范围内 的房屋及相关设施所作的说明和允诺”对于商品房的意义和作用，因此按这个法 学的思维逻辑，即使合同中没有明确**市场首层、泛首层的“品牌精品女装”的 市场定位，招商广告关于该市场的定位也应视为要约，该市场定位亦应当视为合 同条款，被告违反的，应当承担违约责任。 而且如果按被告代理人的观点，被告不受商业广告关于“品牌精品女装”的 市场定位的约束，那意味着该广告是用来引诱客户缔约的欺诈手段，按《合同法》 第54条“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情 况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”， 原告也有权起诉要求解除合同，返还保证金，并同时要求被告承担缔约过失责任。 二、就事实层面，“品牌精品女装”的市场定位，是原被告双方缔约的基础 和前提，对合同是否缔结具有决定性的影响，决定了本案诉争合同的标的应该 是“品牌精品女装市场的商铺”。 准确理解合同，应该遵循商业惯例和商业规律，也应该遵循公平的原则。市 场的具体定位，对于经营者而言，是决定其是否进入的关键性因素，可以说经营 者要先定市场，然后再定商铺，如果被告提供的是单纯的房子，原告不会签约，