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影响住宅房地产课税价格特征因素解析 　　 　　 　　 　　【摘要】随着房地产市场经济的蓬勃发展，房地产评估机制的进一步完善，效率更高、估价更精确的房地产评估需求日益迫切，为了应对这一趋势，本文尝试在已建立课税价格到小区的数据基础上，对小区到户影响因素解析得出特征因素，通过特征因素的影响程度对到小区课税价格进行修正，实现小区到户的课税价格，进而实现估价结果更加精确的目的。再进行价格调整时，只需对已建立好的课税价格到小区的数据批量化更新，即可完成小区到户课税价格的批量化更新，实现住宅房地产课税价格高效、精确的目的。 　　【关键词】住宅房地产；课税价格；特征因素；批量化更新 　　 　　引言 　　20世纪80年代，中国开始实行住房制度改革，住房逐步进入商品化时代，尤其是近年来城市住房价格呈现快速上涨的趋势，且涨幅波动较大，房价成为备受关注影响国民经济安全的问题之一。现今如何应对住房价格变化，做到评估价格的批量化更新与精细化，成为一个亟待深入研究的问题。 　　房地产也是关乎国际民生的支柱性产业，住宅更是人类生存发展的基本物质条件，是人民日常生活中的必需品。合理、科学的税收，是保障人民安居乐业，国家长治久安的必要前提。为了满足国家财政的正常收入，充分发挥国家对房地产市场的宏观调控作用，加强课税管理，如何制定一套能适时反映市场价格趋势的课税评估系统，成为当下课税管理职能之所需。另一方面也是确保征收税费的公平公正，以及对纳税人的公平公正。为了促进住宅房地产业的健康发展，本文以苏州地方税务局第四税务分局的评估系统为蓝本，其经过实践认证是顺应市场规律，符合各项要求的。同时，时时调研并跟踪市场住宅房地产价格水平，对数据库中小区的基准价格进行适时更新，也满足了小区到户课税价格的批量化更新的动态化要求。 　　1 概述 　　本文尝试在已建立苏州高新区住宅房地产课税价格到小区的数据库基础上，从众多影响房地产价格的特征因素中筛选出主要特征因素，之后利用德尔菲（Delphi）调查法，选取并确定苏州高新区住宅房地产特征因素包括??建筑类型、面积、建筑新旧程度、层高、朝向、景观、屋顶、外墙装修、电梯、建筑底层店面情况、沿小区外交通干道、垃圾房影响和配电房及高压线等。通过对不同特征因素进行归类、解析，确定各特征因素的影响程度，修正小区基准价格到户，实现住宅房地产课税价格的精细化。另一方面，时时跟踪市场住宅房地产价格水平，对数据库中小区的基准价格进行适时更新，从而实现小区到户课税价格的批量化更新。 　　2 特征因素的选取 　　特征因素是反映异质性商品的特征的因素，例如，建筑类型是反映房地产的一个特征，那么建筑面积就是房地产的一个特征因素。房地产的价格水平，是众多影响房地产价格的特征因素相互作用的结果，或者说是这些因素交互汇聚而成的，因此影响房地产价格的特征因素极其繁多。但从估价角度考虑，为了便于操作，亦为了较好的反映房地产价格水平，只需筛选出房地产价格贡献大的特征因素，进行研究即可。 　　2.1 选取步骤 　　以苏州高新区住宅房地产为例，特征因素筛选的步骤如下： 　　2.1.1 由于苏州高新区数据库中的小区基准价格已经体现了区域因素的影响，如：区位繁华程度、环境、交通便捷程度、基础设施状况、商业配套设施等。故在筛选时，排除区位因素，仅考虑个别因素。 　　2.1.2 对个别因素进一步筛选，筛选的原则是选择对小区到户价格影响大，对结果有重要作用的因素作为主要特征因素。这里的影响大是指对估价结果具有举足轻重的影响，如果缺乏这些因素，即使其他次要因素再多，也不能客观评价估价对象。 　　2.1.3 利用德尔菲（Delphi）调查法，经过专家对主要特征因素的评定，选取出特征因素。 　　2.2 德尔菲法 　　德尔菲（Delphi）法是根据专家知识经验和判断进行预测，以专家作为索取信息额对象。这种方法是在历史资料较少，未知因素较多时的一种很有效的预测方法。专家咨询法中专家的选择十分重要，专家挑选不当直接影响预测结果的可信度。一般选择专家的原则是，对预测内容有深刻了解的内行，他们既懂技术又懂管理，他们可以是专业人员，也可以是管理领导人员。 　　针对目前已建立苏州高新区住宅房地产课税价格到小区的数据库，邀请了涉及房地产估价方面的共16名评审专家，进行了评定，他们来自于苏州高新区房管局、苏州地方税务局第四税务分局、苏州市价格认证中心、房地产评估专家、专业评估公司等部门。进行了对专业房地产评估中介机构提出的关于调整苏州高新区存量住宅房地产交易课税评估基准及价格使用方案进的评审。本次苏州高新区存量房交易课税评估基准体系是以现行基准价格体系为基础，通过调研，选取市场实际成交案例，并对案例的交易价格进行解析后得出的。经过对该套体系的评审，专家达成了一致，