资料专题：王志纲工作室策划案理论推索和工作流程及模块—56页.pptVIP

员 有 **花园目标消费者分析表（例） 购买 类型 定位 文 化 收 入 作用 年龄 职业 行为和心理特征 置业类型 置业 动机 A型： 知识英 高 中 标准客户、市场主流、 三十 高级专业人才 有自己独特的品味，不盲目从 二次置业 常住型 才阶层 市场领头羊；主要销售对象；核 岁岁 （尤其是自由 流，懂得享受生活，要求体面、 主导型 心骨干一族，规模最大； 多购主力户型社区文化和生活方 左右 职业者）、高 级管理人才 文化感、情调，又希望在享受豪 华、舒适的同时享受不高的价 式的主要参与者、促进者。 （尤其是职业 经理人）和高 级公务员为主 格；事业已基本定型，正处于上 升期。三口之家居多。 B型： 前卫另 高 低 市场领头羊；对树立品牌有重要 二十 专业人才，尤 年轻、前卫、时尚、新潮，喜爱 一次置业 过渡型 标志型 类阶层 作用； 品牌与生活方式的追捧者和标榜 者； 五岁 左右 其是从事与信 息经济有关的 专业人才、自 运动，追求新的生活方式，多属 超前消费一族，多为单身或夫妻 为主 二人小家庭。 中小户型产品的主要购买者。 由职业者 C型： 社会精 中 高 主要销售对象；数量不多； 四十 私营企业家 二次置业 度假型 提升型 英阶层 多买大户型； 对产品档次、品牌形象形成有力 岁左 右 金领阶层 （“打工皇 购买力强，落定迅速 为主 的提升和拉动 帝”） D型： 高级白 中 中 市场主流；主要销售对象；A、C 三十 中高级管理人 正处于转型期，向高品味英才阶 一、二次 常住型 跟进型 领阶层 型的市场追随者；随市场推广力 五岁 层靠扰，易受传媒影响。二人之 置业为均 度和品牌效应的扩大，其数量增 加较快，潜力较大 左右 家或子女幼小。要求高素质低价 格。 E型： 普通市 低 中 数量较少，其作用是补充性的 投资型 边缘 炒家 型 民阶层 总之，从规模数量来看，A、D型所构成的中产阶级是市场主流； 从市场拉动作用来看，A、B起市场领头羊的作用；从销售的角度来说， A、D、C型是主要打击对象；从品牌的角度来说，B型是不可忽视的重要因素。 低 九、开发模式选择 功能价值（有形） 高 合生创展 碧桂园 万科、丽江 奥园 现代城 中 上河城 低 中 高 文化价值（无形） ? 如图所示，按功能价值（有形的、实物的、实用 的、基本的价值）和文化价值（无形的、心理 的、理念的、品牌的、附加的价值）两个指标， 以及高、中、低三个水平层次，可以将房地产开 发模式划分为不同的类型： 合生创展： 高功能价值低文化价值。 碧桂园： 中高功能价值低文化价值。 万科、丽江：中高功能价值中高文化价值。 奥园： 现代城： 上河城： 高功能价值高文化价值。 中功能价值高文化价值。 低功能价值高文化价值。 可见，不同的房地产开发商对房地产有不同 的开发理念和竞争策略。 ? 奥龙计划：复合型概念地产开发模式 房地产业、社区健康产业、社区产业，三者之间你中有我，我中 有你，相互交叉融合，三者交叉叠加的部分，就是奥龙公司“品牌核 心”之所在。只有将三者有机结合在一起，奥龙计划才有生命力，才 能形成我们的核心竞争力。 房地产行业 体育产业 资 本 运 作 社区产业 社区产业 房地产行业 体育产业 十、开发方案选择 方案1 方案2 方案3 方案4 建筑形式 目标客户 容积率 建筑面积（万 m2） 主力户型面积 单价（元/m2） 单元总价 成本（元/m2） 投入（亿元） 静态收益率 风险 品牌 洋房、小高层 白领 1.5 27 100-120 2200 25万 1500 4.05 46% 中 同质化 洋房、小高层 中产阶层 1.3 23.5 100-120 3200 40万 2400 5.64 33.5% 较高 超越性 洋房、小高层 小白领、工薪 1.5 27 60-80 2200 15万 1500 4.05 46% 较低 超越性 山地洋房 富裕阶层 1.0 17.5 150-200 3000 45万 1800 3.15 66.7% 中 超越