不动产征收拆迁补偿若干法律问题探讨——兼议征收拆迁补偿立法应遵循可行性原则.pdfVIP

LegalSystemAndSociety {I；I占缸金 不 动 产 征 收 拆 迁 补 偿 若 干 法 律 问 题 探 讨 兼议征收拆迁补偿立法应遵循可行性原则 胡清波 摘 要 当前不动产征收拆迁补偿实务中遇到 了诸多制度或体制 问题，如征收_T-作缺乏具体明确的法律指引、征收与拆迁 补偿缺少衔接程序 ，强制拆迁或变相强制买卖中被拆迁人完全被动，更有个别地方官员滥用政府强制权力、侵犯被拆迁人 的合法利益、民权无所保证。因此，本文提出不动产征收拆迁补偿立法应以保障民权为核心，既要考虑法律的内在秩序，也 要考虑法规政策在实务中的可行性，在制度上做若干安排：征收必须事先听取利害关系人意见；取消强制拆迁制度；引入 征‘ 收决定 程序 ，区分征收决定和征收执行，征收执行阶段应明确 补“偿”在 拆“迁”之前；同时引入 《拆迁授权证书》以提高法律 的实效性。 关键词 不动产征收拆迁补偿 民权保障 可行性 中图分类号：D923．2 文献标识码：A 文章编号：1009—0592(2010)02-060-03 不动产征收拆迁补偿是城市建设的一个重要方面和重要环 定”的要求，“合法的拆迁人”对房屋所有权人和使用人进行补偿 节，涉及千家万户群众切身利益，事关城市建设、经济社会发展和 安置、并对用地范围内的房屋等不动产进行拆除的行为。 “合法 社会稳定大局，关系到依法维护当事人合法权益。不动产属价值 的拆迁人”是指经做出征收决定的政府授权的单位，与现行 《拆迁 重大的财产 ，近年来许多城市的不动产市场价值飞速增长。因 条例》中 “取得 《拆迁许可证》的单位”同义。“征收决定”的词条出 此，当不动产面临征收拆迁补偿 ，一方面要考虑遵循市场经济规 处，《物权法》第二十八条，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或 律，另一方面，被拆迁群众收入低、住房少等诸多社会问题都也同 者人民政府的征收决定等，导致物权设立 、变更、转让或者消灭 时在此 中凸显出来。征收拆迁补偿的法律和政策的制定如果对 的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。其 现实问题缺乏考虑，将原来好的配套政策和做法一举推倒重来， 本质是以行政权力剥夺被征收人的房屋产权 ，作为征收人的政府 将不可避免的导致缺乏可操作性，原有矛盾没有解决，新的问题 或其授权的拆迁人应对被拆迁人给予行政补偿。 又将出现。 2．协议拆迁补偿，是指建设单位为了商业目的，在项 目取得 笔者从事房屋拆迁政策与实务教学研究工作多年，在此提出 规划许可后，自行与一定范围内的房屋所有权人和使用人进行协 对不动产征收拆迁补偿基本问题的看法，分析当前征收拆迁补偿 商，达成不动产买卖合同或拆迁补偿安置协议 ，按照约定支付购 实务操作中遇到的制度性障碍，为征收拆迁补偿立法建言。 房款或拆迁补偿费用，然后对用地范围内的房屋等不动产进行拆 一 、 有关概念界定 除。协议拆迁补偿本质是一种特殊的买卖，拆迁人应按约定对被 根据有关现行法律法规的规定和实务操作，笔者对有关概念 拆迁人给予民事补偿。 界定如下： 二者的共同之处在于，都发生所有权及建设用地使用权转 (一)不动产征收 移。二者的区别在于：(1)拆迁根据不同，前者根据公共利益需要 不动产征收是指国家为了公共利益的目的，依照法律规定权 和政府的 《征收决定》，后者根据双方协议。因此，前者个人利益 限和程序 ，将集体土地的所有权收归国有或者将单位、个人的不 必须服从公共利益，遵循命令与服从规则：后者是两个私人利益 动产收归国家的行政行为。 之间的协商，遵循平等 、自愿、公平、诚信的民法原则。(2)拆迁补 不动产征收有三个明显的特