房地产工程成本全过程精细化管理已处理.doc

引言 成本管理是研究如何花钱的学问 开发商项目成本管理的特点突破承建市场的成本控制 观念建立投资控制的理念 全成本管理全面全过程全员 成本管理与合约采购管理是全成本管理不可分割的有机组 成部分 成本管理是项目管理的一个有机组成部分必须要纳入项 目管理中去综合考虑 小案例 某大型房地产项目做方案设计阶段的盈利分析报告时发现本期的盈利指标 水平比刚开发完成的前一期的好不了多少而该期的各种条件及市场状况要比 前一期的好得多是什么原因导致这样的结果呢是计算错误成本估算指标 偏高还是售价预测过于保守经反复核查均不是最后发现某个综合面积指 标异常 可售面积占总建筑面积的比例偏低仅为76 遂追根溯源显示 地下室面积的比例过大于是公司责成相关部门尽快进行方案优化不久拿出 的新方案比原方案减少了约1万平米的地下室当然是在满足当时的项目各种规 划要点及项目档次要求的前提下进行的若按当时的造价水平1600元平米计 算直接成本将节约1600万元这还不包括减少土石方基坑处理等直接费用 及节约工期带来的间接受益 当然这1万平米的地下室用来做停车库也有相应的收益按经验数据计 算大约可布置250个车位年毛收入为250个× 250元个· 月× 12月 67万元 但投资回报率仅为42 远低于同期上部主体的回报率对总体收益明显形成 拖累上述原因就是边际收益低使然更何况这部分收益在项目入伙后一般交 由物业管理公司处理开发商很难形成实际收益另外若采取出售使用权的 方式取得收益一方面因增加的车库造成停车位暂时不紧张会导致开发商 要么卖不到一个好价钱要么小业主购车位的积极性不高而只租不买使得这 部分收益得不到可靠保障 房地产项目采购管理 房地产项目采购的定义 项目采购不同于一般概念上的商品购买它包含着以 不同方式通过努力从企业外部获得货物土建工程和 服务的整个采办过程因此采购不仅包括采购建筑 材料设备而且还包括雇用承包商来实施土建工程和 聘用咨询专家来从事咨询服务 材料设备采购 工程采购 咨询服务采购 房地产项目采购管理 工程采购 采购内容工程总分包 工作内容工程招投标合同管理 材料设备采购 项目采购 采购内容建筑材料与设备 战略采购 工作内容采购招投标供应商管理 项目全成本精细化管理理念 项目全成本精细化管理理念 项目成本管理的全过程 竣工 可研立项 定位 方案 扩初施工图 发包 施工 成本测算 成本测算 目标成本 目标成本分解 招标筹划 变更 结算 签证 目标成本调整 支付 目标成本管理是主线合约规划是核心 动态成本 合同管理 责任成本管理是保障 价值工程分析贯穿始终 概预算审算是基本功贯穿始终 成本 方案是 创控转换点 发包是虚实转换点承上启下 苦恼 1为什么房地产企业仍然感觉成本难于控制 1关于目标