精品2011年苏州各区域酒店式公寓项目分析研究报告.ppt

项目名称 客 源 分 析： 1、区域客户，主要集中在湖东、湖西和唯亭区域，客户以投 资目的为主，兼具自用； 2、周边企业的精英白领，自住兼投资，作为过渡。 * 园区板块 吴中区板块 新区板块 相城区板块 市区板块 * 项目名称 恒达中环百汇广场 项目区位图分析 分析：地处阳澄湖中路与采莲路交汇处，市政府规划大苏州中环线上的黄金枢纽， 同时也是陆慕古镇和相城新城的融汇点，位于古城区和园区新城的经度中轴上。 是北苏州首个集“购物、餐饮、休闲、娱乐、 商务、优居”为一体的大型商业综合 体。 * 项目名称 预计9月加推4.48米层高的挑高公寓，房源30-40套，均价12000元/㎡，面积30-60㎡。目前在售平层酒店式公寓，面积31-58㎡，均价8000-9000元/㎡，总价28-30万/套，现在可享受团购2人行优惠258元/平方米，团购3人行优惠328元/平方米，会员可总价优惠2万 项目动态： 位置： 阳澄湖中路与采莲路交汇处 开发商： 恒达集团·达丰房地产开发有限公司 产品： 商铺，酒店式公寓 首次酒店公寓开盘时间： 占地： 20427平方米 总建： 58376平方米 容积: 2.60 物管理：吴江市望湖物业管理有限公司 面积范围： 31-58平米 物业费：2.6元/平米.月 在售均价： 12000元/平米 主力面积： 31平米 绿化率： 25% 主力总价： 28-30万 总套数：856户 去化率： 90% 销售模式：纯销售客户自持有 * 项目名称 核心价值分析： 1、地处相城区蠡口镇核心区，地段价值高。 2、周边交通配套好，出行便利。 3、区域属于相城区成熟板块，周边生活配套齐全。 4、户型面积小，总价低。 * 项目名称 劣 势 分 析： 1、项目户型面宽小，利用率低。 2、施工质量、用材较差，立面形态不好。 3、项目价格在区域范围内偏高。 4、方案存在大量北侧户型，难去化。 * 项目名称 客 源 分 析： 1、区域客户，周边居民，用作投资； 2、蠡口家具城私营业主，本地、浙江、福建等地的客户，用作投资； 3、周边企业的精英白领，自住兼投资，作为过渡； 4、周边小企业，用作办公、商务一体化。 * 项目名称 顶峯上一广场 项目区位图分析 分析：项目地处苏州相城渭塘，是离京沪高铁最近的项目 ，随着京沪高速铁路在相城区设立了苏州的唯一停靠站， 通达的线路让顶峯广场充分享受着便捷，距离京沪高速线仅3分钟车程的优势。顶峯广场距离苏嘉杭高速相城出口 仅5分钟车程，距市区区仅12分钟车程，邻近227省道支线，交通便捷，四通八达。 * 项目名称 顶峯上一广场在售酒店式公寓，户型面积50-85㎡，价格12000-14000元/㎡，一次性付款总价98折优惠、银行按揭付款可享受总价99折的优惠。预计9月加推二期房源，酒店式公寓50-85㎡，推盘量、价格待定。 项目动态： 位置：相城相城区澄阳路与渭中路交叉口处 开发商：顶峯房地产开发有限公司 产品：酒店式公寓 商铺 首次酒店公寓开盘时间：2011年7月30日 占地：9360平方米 总建：46361平方米 容积:4.98 物管理：置悦物业 面积范围：49-219M 物业费：2.9 在售均价：12000-14000元/平米 主力面积： 43平、49平、73平、83平 绿化率：26% 主力总价：50万-110万 总套数：622 去化率：19% 销售模式：10年反包租 总房价的75%从交房后第二天开始按季度返还 * 顶峯上一广场 核心价值分析： 1.地处渭塘，离京沪高铁站点近。 2.周边配套齐全，学校，医院，银行。 3.项目北面就是渭塘车站，出行方便。 4.户型选择面比较广49-219平米，可满足不同人群的需要。 5.精装标准，软装硬装具备，避免前后入住的装修噪音。 6.外立面全石材贴面档次高。 7.品牌开发商，渭塘地标项目。 * 项目名称 劣 势 分 析： 1.项目地处渭塘，属于苏州郊区，位置比较偏远。 2.项目离京沪高铁的唯一停靠站车程5分钟，后期成为主要出入地 人源出入教多，人口比较多，比较乱。 3. 项目周围“小镇气息”浓厚。窄窄的马路满是店铺，一家接着一家；农贸市场的繁华与聒噪、小摊贩随处可见。也许是外来打工人口多的缘故，这一片人流量非常大，但人口素质底下。车辆乱停、人车混流。 4.3.4层高高于正常层高，空间在市面上竞争力不强。 * 项目名称 客 源 分 析： 1、周边来自渭塘及其周边的区域的投资客 2、外地的投资客，如上海、浙江等周边城市的。 3、周边企业的精英白领，自住兼投资，作为过渡. * 项目名称 劣 势 分 析： 1、周边居民对40年产权、生活成本高的商业产品的接受度不高。