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第七章 房地产经纪服务合同 第一节 房地产经纪服务合同的概念、特征和作用 一、房地产经纪合同的概念（熟悉） 根据《合同法》，合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权力义务关系的协议。这一合同概念包括如下涵义： 首先，合同是一种协议。协议是两个以上当事人对于某种过去或将来的事实或行为，在有关权力和责任的理解和认识上相一致。合同就是当事人之间为实现一定的目的而进行协商的结果，是经过协商而取得的认识上的一致。 其次，合同是平等民事主体之间的协议。任何人之间都可能通过协商而取得认识上的一致，但只有平等民事主体之间的协议，才能称为合同。 第三，合同是设立、变更、终止民事权力义务关系的协议。协议的内容多种多样，涉及到政治、法律、道德等各方面内容。只有平等主体之间达成的，以设立、变更、终止民事权力义务为内容的协议才是合同。 房地产经纪合同是房地产经纪机构或房地产经纪人为委托人提供有助于促成其与第三方之间的房地产交易的经纪服务而与委托人协商订立的协议。签订房地产经纪服务合同应当由房地产经纪机构盖章并由从事该业务的一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理签名。 二、房地产经纪合同的主要特征（掌握） 1．房地产经纪合同属于劳务合同 房地产经纪合同是房地产经纪服务的提供方与被服务对象关于房地产经纪服务这种劳务服务订立的合同。 2．房地产经纪合同是双务合同 双务合同是指双方当事人互相享有权力、承担义务的合同，是商品交换最为典型的法律表现形式。在双务合同中，双方当事人之间存在着互为对价的关系， 3．房地产经纪合同是有偿合同 有偿合同是指当事人取得权利必须支付相应代价的合同。一方当事人取得利益，必须向对方当事人支付相应的代价，而支付相应的代价一方，必须取得相应的利益。这种代价可以是金钱，也可以是给付实物或提供劳务。但一方取得的利益与对方支付的代价，不要求在经济上、价值上完全相等，只要达到公平合理的程度即可。 4．房地产经纪服务合同一般为书面形式的合同 这里需要说明的是，《合同法》中规定合同形式分为要式合同和不要式合同。是否是要式合同主要是以是否是以法律规定的特定形式要件为主。因此，从这个意义来讲，房地产经纪服务合同是一种劳务合同，不是直接表现房地产交易关系的合同，可以是不要式合同。但房地产经纪合同采用书面形式是中外房地产市场的惯例。 5. 房地产经纪服务合同是从合同 三、房地产经纪合同的作用（熟悉） (一)有效保障合同当事人的合法权益 房地产经纪合同是劳务合同。与商品交易合同相比，劳务合同的标的具有较强的不确定性。房地产经纪人在接受委托人的劳务委托时，往往因为不同的委托对象和不同的委托事务而需要制定不同的服务计划来确定服务内容、服务方式以及服务报酬的标准。房地产经纪人与委托人之间通过合同形式相对固定双方的权利义务关系，是合同当事人取得相互信任、沟通并各自履行义务并确实保障自己和对方权利的根本途径。 合同对合同当事人具有法律约束，当事人必须依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同当事人在履约过程中不承担义务或者违反约定的，必须承担继续履行、采取补救措施及赔偿损失等违约责任。 房地产经纪人在为委托人提供各项劳务服务的同时，其应当享有的获得报酬的权利，只有通过订立合同，才能得到有效的保障。同样，房地产经纪服务的委托人，也只有通过合同，才能有效保障自己享有的权利。可以说，在市场经济条件下，合同是合法保障交易双方权利的最有效形式。 (二)维护和保证市场交易的安全与秩序 房地产经纪活动是房地产整体市场的重要组成部分，对房地产市场的交易活动有着重要的影响。房地产经纪活动是市场行为，房地产经纪人与委托人之间的劳务服务关系实质上也是一种市场交易关系。这种交易能否在合法、正常的状态下进行，这将依赖于市场交易活动的安全及交易秩序的稳定。房地产经纪合同是房地产经纪人与委托人共同遵守的行为规则。这些行为规则为合同当事人的交易活动确定了基本规范，促使合同当事人遵守规则。房地产经纪人与委托人之间通过合同形式约束双方恶意、无序的交易行为。不但可以避免相互损害对方当事人利益行为的发生，使交易当事人最大限度地实现其交易利益、保障交易活动的交易安全，同时，也维护了房地产实体商品市场交易秩序的稳定。 第二节 房地产经纪服务合同的内容 一、房地产经纪服务合同内容的界定 依民事法律关系而言，合同的内容是指当事人的权利义务；从法律文书角度来看，合同的内容是指合同的条款。 以上两个方面的含义不可分割、密切相关。当事人的权利义务是通过合同的各项条款反映出来的。 二、房地产经纪服务合同条款 (一) 合同条款的种类 1.根据所起作用，分为主要条款和普通条款 2.根据条款内容，分为实体条款和程序条款 3.根据表现形式，分为明示条款和默示条款 4.根据责任内容，分为有责