柘林湖国际温泉度假策略提案.ppt

思---路---行---线 项目自我深度剖析 本项目是以旅游地产为主导的，涵盖旅游项目、旅游配套的复合型项目 项目的客源分析 项目定位体系 在他们周围，形成了一定的“小圈子” 形成了特殊的“圈子文化” 交往者地位相当，趣味相投 ☆这些“隐形”高端人群，对应本案的别墅产品☆ 3，而选择本案公寓产品的人群， 我们把他们描述为 〉〉〉 城市梦想家 这群人的特征 与[天沐温泉]项目的消费客户群比较接近 但“追求梦想、占有欲”的色彩更浓重 4，不可忽略的特殊群体 □政府要员团体消费 □国有大型企业、大型企业高管 □武汉、上海、广深两市、安徽外省人士 四，客户群生活方式研究 看不见的隐形阶层 + 城市梦想家 客户群 〉〉〉   1、各类私营业主，创业型业主； 2、专业技术领域： 高级工程师、高级建筑师、电脑程式设计师、高级会计师、高级医师、证券高级从业者、高科技应用型产业研究人员、高级贸易从业人员； 3、社会人文科学领域：律师、记者、演员、艺术家、画家、音乐家、教授等； 4、一部分的政界人员； 5、职业投资客； 深度挖掘后 〉〉〉   消费特征 〉〉〉 1、不讲究性价比，讲究性能比。区域中消费者一般不很关心价格，但很关心产品品质及功能。 2、需要绝对私密性。消费者非常独立，所以对产品的私密性要求很高，其较注重产品的个性，喜欢独一无二、惟我独尊的感觉。 3、这些人购房不一定都懂行，但一定懂时尚；不一定都有品位，但一定都追求品位。 4、崇尚自然、原生态，追求静雅。 5、追求健康，但又爱游玩。 客户群种类 (数据预测来自同类产品客户分析) 〉〉〉 ·江西省内的企业家、老总或高层 20% · ??当地及周边政府的高官 10% 工作在南昌或附近城市的高级金领购买用作自住或旅游度假 5% 当地的私营企业主和经商人士 10% 旅游度假兼投资双重目的的客户 30% 看好项目未来升值潜力的投资客 20% ——项目价格定位—— 公寓售价： 3100——3600元/㎡，均价3450元/㎡（精装修） 别墅售价： 5800元/㎡，毛坯房，前庭院空间1600元/㎡ 公寓面积： 庐山阳光温泉 别墅面积： 68㎡ 180-260㎡ 可比性对象一 缘何如此定价 庐山第一家推出产权式度假公寓的项目 统一经营，5%年固定回报，外加1：1净利分红，22天免费入住 以一房小户型、精装修、带租约5年一续签 销售及客源情况 以湖北武汉、南昌投资客为主，80%的客户选择统一经营 首期开出240套，现剩30余套，顶层热销，底层不好卖 客户担心温泉水过几年不够用，统一经营不善，合同难以覆行 铭雅欧洲城 公寓售价： 5500元/㎡ ，毛坯房 别墅售价： 12000元/㎡，毛坯房 公寓面积： 别墅面积： 1房86㎡、2房109-169㎡、3房200㎡ 220-440㎡ 可比性对象二 缘何如此定价 南昌市唯一一个纯正欧洲风格高档度假项目 5202亩高尔夫、18洞72标杆高尔夫球场 360万㎡占地，35万㎡建面，超低容积率 销售及客源情况 公寓面积太大，销售一直不太顺畅 客户担心高尔夫用地能否批下来 800米景观步行街、6大名牌商城、国际双语学校及医院 别墅售价也较高，销售一直不愠不火 梅岭康都 公寓售价： 2680元/㎡（精装修，约400元/㎡） 别墅售价： 未定，预计4000元/㎡ 公寓面积： 别墅面积： 1房60——70㎡ 220㎡左右 可比性对象三 缘何如此定价 离南昌市最近的一个旅游地产项目 主打山水养生概念 15万㎡占地，5.8万㎡建面，容积率0.39 销售及客源情况 精装修、小户型 梅岭旅游资料开发不足，销售率为70%左右 旅游人气不足，返租压力较大 金地印象山庄 产权公寓售价： 3000元/㎡（精装修,产权式发售） 别墅售价： 3500元/㎡ 产权公寓面积： 别墅面积： 40-60㎡ 280-500㎡左右 可比性对象四 缘何如此定价 有山、有水、有高尔夫球场、有温泉 距南昌60公里，车程1小时 2700亩占地，20万㎡建面，容积率0.39 销售及客源情况 第一座拥有国际一流酒店式度假公寓的度假别墅 独栋、双拼、联排别墅，酒店式公寓 阳光公寓售价： 2500元/㎡ 阳光公寓面积： 120-180㎡ 预计7月份入市，现已开始前期宣传造势 主要客户群公关对象放在南昌 柘林湖国际温泉度假村 ◎定价◎ 本案别墅 庐山阳光温泉 金地印象山庄 ＜ ＞ 梅岭康都 铭雅欧洲城 ｛ ｝ 别墅首期4200元/㎡ 别墅最终5000元/㎡ 本案公寓 庐山阳光温泉 金地印象山庄 ＜ ≥ 梅岭康都 铭雅欧洲城 ｛ ｝ 公寓首期2200元/㎡ 公寓最终2500元/㎡ 销售定价方式： ■总价推售，不定单价（规避单价过高的抗性） ■一户一价，每套房的价格都不同（彰