2010天津铜锣湾广场商业综合体项目定位深化及其实施规划建议(最终稿1)定位深化.ppt

* 2007.09.28 更新版本 本报告是继前期已经完成的《商业市场研究报告》和《铜锣湾广场定位论证报告》，在对项目定位进行深化和补充的基础上，提出本项目招商及运营规划实施的意见。本报告内容承接了上述报告中的论证成果（详细参见《商业市场研究报告》、《铜锣湾广场定位论证报告》）。有关招商、开业及运营的成本测算，将在物业管理公司（或顾问公司）、工程技术和合同预算人士的配合下后续完成。 ▌ 通过对天津商业市场的深度和专项研究，本报告的定位深化更具依据，更加明确指出项目发展思路。铜锣湾广场整体确定为集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的综合性购物中心完全是可行的，也是符合天津商业市场发展的趋势。 ▌ 本报告的项目收益目标测算，基于前期研究成果，结合运用业态产租方法进行进一步的测算和论证，测算的结果整体符合市场行情、项目投资价值和商业经营规则。 ▌ 本报告的物业规划建议，还总结和借鉴了前几次上海、深圳的考察成果，结合本项目之物业条件、经营需要和价值目标，所提出的规划设计调整建议是充分且必要的。 ▌ 本报告还多次听取的商业界内资深人士的意见，以确保本报告的可操作行性和可靠性。 ▌ 本报告主要是针对C、D、E区。至于B区少量商铺的商业定位、规划、及招商实施，将结合酒店管理公司的经营要求另行拟定。 前 言 目 录 ▌招商和运营的全 面成功，以及持 续的、快速的增 长和发展。 ▌各业态、品类之 间有机结合，促 进整体、全面的 共荣发展。 ▌进一步确保招商到 达率和开业成功 率，体现特有的竞 争力和号召力。 ▌确保各品类、品牌 之间有机结合，强 化商品、服务整合 优势。 ▌专业化的招商、 运营全过程管 理，实现物业保 值、增值。 ▌充分且必要的物 业规划，满足招 商、运营的切实 需要。 定位深化 业态规划 泛主力店 品牌规划 运营规划 物业规划 开发战略 商圈定位 经营定位 策略定位 推广定位 规划目的 业态主题 业态布局 主题规划 基本原则 主力店选择 次级主力店选择 集成店选择 辅助配套店选择 品牌组合 竞争关系 品牌选择 竞争分析 收益模型 招商管理 动线规划 功能规划 规划说明 总平规划 风格、主材、照明 景观小品 建筑立面 机电设备系统 运营管理 Chapter 1 Chapter 2 Chapter 3 Chapter 4 Chapter 5 Chapter 6 品牌优选 运营成本 综述 酒店建议 Chapter 1: 定位深化 Chapter 1 定 位 深 化 商场管理公司（自筹） 商管顾问（外聘） 招商代理（若干外聘） 物管顾问（外聘） 推广策划（外聘） 开发战略 装饰设计（外聘） 景观设计（外聘） 灯光设计（外聘） 物业建设（完工） 装饰施工（待建） 机电设计（外聘） 弱电设计（外聘） 产业资讯 品牌资讯 管理资讯/系统 运营资讯/系统 人力资源管理 物业购买 装饰工程 招商/推广费用 咨询服务费用 管理物料消耗 通过资源组织与整合，实现物业价值 持续增长。投资回报率达到8%以上 建设/运营物料 资源整合 专业人才 资讯/专业经验 流动资金/固定资产 1 Chapter 1 定 位 深 化 5公里范围内·居民分布概况 据统计，本项目商圈5公里范围内现有常住人口约200万。鉴于近几年人口导出与导入基本相抵，平均购买力水平显然高于全市平均水平，常住人口将保持在200万左右，住户约60万户。另外，作为本项目重要的辐射区域北部板块，尚无大型商业，常住人口约64万。可见，本项目具备相当规模的消费人群基础。 居 民 数 量 目前，市内六区住宅项目均价在6000-6500元/平方米，老城厢板块的均价在7000-9500元/平方米，明显高于市内六区价格水平。显而易见，该区域的居民购买力总体水平很强，属于都市新贵聚居地区。 房 价 周边5公里区域尤其是1公里内的老城厢，是城区内高档住宅项目最集中区域，是未来几年中高档收入人群导入的主要区域。有理由相信，随着北部板块开发建设，高档住宅陆续上市，逐渐迁入的大批高端人群对本项目所在的东南角商业将提供了有力的人群支撑。 区 域 特 征 截止2007年5月，本项目5公里范围内新建商品房住宅项目达56个之多。据统计，未来3年内住宅项目将增加到300万平方米。其中，老城厢片区内的住宅项目总供应量逾140万平方米，目前已经上市量约90万平方米，尚有50万平方米预计2007年10前后上市。 住 宅 项 目 商圈定位 目标消费群分析 · 范围 在建住宅项