2011年12月17日龙湖项目成本管理控制与招投标、合同管理（讲义）.ppt

龙湖项目成本管理控制与招投标、合同管理 主讲：周世艾 2011年12月17日 讲师介绍 高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；12年龙湖工作经历，在成本控制管理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。 龙湖成本管理的目标 龙湖成本管理的目标 成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益 ----提升价值 龙湖成本管理的基本内容 ----合理确定成本与有效控制成本 售后成本有： ①产品维修成本；产品质量问题 ②客户关怀成本；活动、及对个别使用功能的改变 ③销售承诺成本；向购房客户不当承诺 ④开发过程中遗留给物业管理的问题 ⑤…… 成本管理（提前）的基本方法 ……目标成本管理 目标成本管理的内容 ……目标的确定与控制两方面 为什么要进行目标成本管理 目标成本管理有什么作用 目标成本管理的作用在于心中有数；“算了再做” 而不是“做了再算” 目标成本管理原则 不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标 龙湖的项目成本管理 龙湖项目主要成本费项 建设部2000年9月18日发布 《房地产开发项目经济评价方法》 第四章第24条明确 “开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。” 讨论： 你所在企业有无成本费项表，表格形式和费项顺序有哪些不同，内容有哪些不同 结论： 各表形式和费项顺序不同，但费项的内容大致相同 龙湖的项目成本管理 龙湖项目部主要职能 产品研发定位 施工组织和管控 成本测算和控制 营销策划和销售 客户管理品质保证 实行项目管理后公司和部门职能 公司 土地竞拍、资金保障 部门 掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新； 整理资源、知识沉淀； 集公司资源协助支持项目工作，检查监督项目工作 培训项目需要的合格的经理和专员 龙湖目标成本管理三大工具 1、目标成本测算与分解 2、投资分析模型 3、历史成本数据库 龙湖项目目标成本测算和分解 目标成本测算的条件 经讨论确定的方案或设计图（规划指标表） 整理建筑标准、产品配置 市场价格及其走势的准确把握 相应项目工程造价历史成本数据 参照本企业在建项目成本、参照历史成本、参照市场同类产品成本测算 正向测算： 测算依据 （产品标准、市场情况、历史成本数据库） 测算方式 （估算、概算、预算） 团队工作 反向倒逼： 确定销售价格水平； 确定利润要求； 反推计算成本 目标成本管理的阶段 土地投资论证阶段成本测算 《项目目标成本测算（土地版）》只是土地投资论证的一部分； 把《项目目标成本测算（土地版）》与项目其他预设模块进入《项目投资经济分析模型》进行指标分析 审定的《项目目标成本测算（土地版）》将作为项目启动阶段目标成本的参照依据。 项目投资经济分析模型 模型是什么 模型就是模拟项目整个运作过程，通过数据之间的逻辑运算，得出项目的评价指标，从而衡量项目的优劣 可以通过模型进行项目的实时跟踪，从而了解项目收益的动态变化情况。 模型的基本结构 模型由以下几个模块组成：基础数据表、项目分期情况、成本测算、项目进度及付款计划、销售及回款计划、资金来源及运用表和现金流出表。 模型中基本财务指标 净现值 指在项目计算期内，按行业基准折现率或其他设定折现率计算的各年净现金流量现值之和。净现值是一个绝对指标，项目的净现值越大越好。 内部收益率 是指项目投资实际可望达到的报酬率，也是使投资项目的净现值等于零时的折现率。内部收益率是一个相对指标，项目的内部收益率越高越好。 现金成本收益率 指投入1元的成本项目可以带来的现金收入，该指标不是衡量项目收益高低的指标，而是衡量项目现金收益情况的指标。 权益资本乘数 指项目的权益资本与项目总投资的比值，该指标反应的是1元的自有资金的投入可以驾驭多少元的总投资，该指标越大越好。 项目指标的衡量体系 影响模型的主要因素有三个指标：项目的内部收益率；项目的现金成本收益率；项目的权益资本乘数 分别从三个主要的方面衡量项目