【商业地产】-山东烟台云海香都项目营销策划报告-83PPT-2008年.ppt

天健·时代广场(暂定名) ■ 我们怎么打？ 一、关于商业的推广 第1部分：商业推广定律 第2部分： 商业推广案例 第3部分： 天健第三极推广建议 　　第1部分：商业推广定律 　　　　　　* 关于商业定律1：业态轨迹 　　　　　　*关于商业定律2：置换定律 　　　　　　* 关于商业定律3：主力店与人气店 　　　　　　* 关于商业定律4：运营时间 　　　　　　* 关于商业定律5：租售前提 　　　　　　* 关于商业定律6：转手调货期 　　　　　　* 关于商业定律7 ：核心价值 　　　　　　* 关于Shopping Mall 商业定律1：业态轨迹 * 中国的商业业态，从50年代开始到目前为止，已经经历了5代的发展历程： 第1代商业：传统的老百货商店 　　　　　* 如：老重庆百货商店； 第2代商业：个体户及商业街 　　　　　* 如：朝天门服装市场； 第3代商业： Shopping Central名店商业中心 　　　　　* 如：香港太古城、重庆大都会广场； 第4代商业：大型仓储超市 　　　　　* 如：沃尔玛、家乐福等； 第5代商业：Shopping Mall 　　　　　* 如：广州天河城（初级形态）； 　　 北京Shopping Mall ( 在建 )； * 业态是递进式关系，新的业态具有更强的生命力，新的业态出现将会淘汰旧的业态； 商业定律2：置换定律 1、置换定律的前提： * 从90年代开始，中国的商业已经进入了饱和状态发展，整个市场的投资 　 　　　　　　　　　　　量和购买量相对稳定，甚至投资量的增长速度远大于购买量的增长速　 　　　　　　　　　　　度，导致商业出现资产负增长，商业开始出现置换定律的影响； 2、商业置换定律： * 市场商业容量已经处于饱和状态，新的商业形态将取代旧的商业形态， 　　 　　　　　　 新的1家商场开张，相应必然有旧的1家商场倒闭； 3、置换定律影响意义：* 商业营销的全面启动；以保持新的商业竞争力； * 商业准Shopping Mall形态的全面启动；采用更新的业态方式及其变化； 以保持活跃的市场竞争力； 商业定律3：主力店与人气点 商业定律3：主力店与人气点 1核心点：主力店 * 如联华、华联、 Warlmat、家乐福、百盛、太平洋、王府井 * 其作为信赖感的象征，一方面带动整个商业的人流量，另一 方面给租售实现信任前提； 　　　　　2核心点：人气店 * 如麦当劳、肯德基、必胜客等等； * 人气店最主要的是小、不大，但可以形成非常旺盛的人气； 商业定律4：运营时间 [ 商业租赁的3、6、9、12运营时间定律 ]： * 3：从开业前提前3个月；进入装修、备伙期； * 6：从开业前6个月；进入签约期； * 9：从开业前9个月；进入洽谈期； * 12：从开业前12个月；进入投资意向考察期； 商业定律5：租售前提 商业定律5：租售前提 1、商业招租公司 * 如戴德梁行、美联等等； * 主要负责香港及国内的品牌公司招租； * 费用方式：成交收钱，2面收； 2、商业管理公司 * 如3M等等； * 主要负责商业的统一管理； 商业定律6：转手调货期 * 开业到6个时间，进入转手调货期： 1、根据市场反馈，调整货品的市场接受度； 2、根据商场的形态，调整货品的针对性； 3、根据周边商家的竞争，调整货品的竞争力； 4、如果都不适合，转手经营； 　　　商铺的价值核心点 1、区位的价值 2、市场的价值 3、品牌的价值 * 商业本身在区位的地位； * 商业业态的独特性 　　　　　　　　　　　　　　（和其他商业项目的核心区别）及 * 商业主力店及人气所 商业的核心影响力； 商业业态所形成的客流量； 　　 带动的人气量价值； * 可比较周边商铺的租售价值； * 可比较同质业态的价值； 　　 * 可比较相同主力店的价值； 一、概念的建议 [ 商业观点 ]： * 商业与住宅是完全不同的，住宅是私家的，而商业是开放的；住宅以入伙为节点， 而商业以入伙为开始；住