万科第六园-苏州万科玲珑湾别墅项目前期策划报告-172PPT.ppt

其他特征： 180-200平方米户型： 一层楼面 面宽6.4米 34平方米的客厅整体挑高5.55米。整个一层通过75公分的高低落差被分离成两个相对独立活动空间，分别为：近34平方米的会客区域;近26平方米的用餐区域。其互相融为一体，充分的体现了现代的居住理念，符合当今的住宅潮流。餐厅位置配以大面积的落地长窗,使整个用餐区域顿然生辉,充分迎合了当今消费者最求家庭生活必须舒适的想法。 一层半北面空间和二层空间的楼梯连接方式的设计 一层半21平方米的家庭活动室,使现代人的居住理念及生活方式在该户型功能定位中得到充分发挥，同时也使客厅的挑高空间得到了最大程度展示。 一层夹层楼面 观景活动室 二层楼面 二层近30平方米的层面是由两个朝南的卧室及一个5平方米的卫生间组成，成为一个独立的居住空间，即使迎来亲朋好友也无须为暂住而烦忧。 二层9平方米的阳台及二层半12平方米的露台的设置使该种户型凭添两个相对独立的空间。 大露台 大阳台 三层楼面 三层近38平方米的主人空间使购置者正真感受到物超所值的价值，生活的享受从此开始：近20平方米的主卧及6平方米的户外阳台共同组成主人的休憩、谈心的私密空间；6平方米的走入式储衣室使男女主人有足够的空间留住所有的精彩。 230-250平方米户型： 半地下室 带半地下室内车库27平方米; 部分挑高4.8米的一、二层共享空间尽显主人的身份及面子，会客及用餐的区域通过错层设计，将一个近80平方米的层面自然分离成两个相对独立的空间，北面餐厅近3米的玻璃门户使业主尽管在用餐时也能尽享后花园内外的景观、绿色及浓浓邻里情。 一层楼面 观景餐厅 二层楼面 二层通过楼梯的过度分隔成两个极然不同的区域：南面是一个11平方米的独立书房，让居住者有遐想其中而又不受干扰的清净空间；北面由近17平方米的家庭活动室和5平方米的卫生间组成，对内可俯视客厅的豪华气派，对外围合内的相对独立空间一览无遗。 三层又通过楼梯将整个层面中的两个朝南卧室分离到两个不同的层面进入，从而使之成为两个互为独立的使用空间，方便购置者的不同使用安排。 三层18平方米的卧室最适合做双亲住房或客房，因为其南北近31平方米大露台尽显业主所购别墅的尊贵及气派。 三层楼面 四层楼面 四层近36平方米的主人空间功能配备齐全：19平方米的卧室、5平方米的走入式储衣室、11平方米干湿分离的卫生间让男女主人从此不再争先恐后。主人闲安逸的生活。 3、本案户型特征建议 。 户型面积 面对着联体别墅的基本特征和市场竞争情况，建议本案别墅面积控制在180－300平方米之间（不含半地下室面积），主力面积定位在210－230平方米（不含半地下室面积） 通过市场上大部分楼盘面积普遍较大，多数楼盘带半地下室，使面积都达到了300平方米左 右.因此，建议我案提升品质，同时要控制总价。目前大部分客户对总价的考量因素最大，例 如：合美在操作昆山天使湾时，控制户型面积，缩小总价，成为了占领市场的主导因素。 未来竞争市场不得不去考量，随着激烈竞争的形成，别墅小户型必然成为市场竞争点。因此， 我案户型面积这样定位将控制整个局面。若是他案缩小户型，其户型丧失舒适性，缺乏楼盘优 势；若是户型加大，总价不占优势。 市场论证点: 户型楼层 主力结构为“3层＋半地下室”，其次为少量的“2层＋半地下室或阁楼”户型。这两种产品可在一期同时推出，根据市场接受情况，在二期在进行调整。 客 厅 整体控制在2厅，高挑高，保持在4.5米以上，面积在30－40平方米左右，采用大落地窗，直透室外庭院花园； 若是两层的户型一楼和半地下室可以设计成夹层，进一步扩大客厅生活空间，同时也便于功能的分离性； 面 宽 项目设计户型与进深一定要相互协调，尽可能做到方正形态，户型面宽一定不要低于8米，进深可以适当控制。这样有利于内部个性化的空间形成，以及消除以往常见的狭窄感觉； 主 卧 完全设计在3楼，整个3楼都是主人的空间，特别注意的是“主卧套书房”的设 计形式，是当前市场上客户接受度最高的； 次 卧 设计在2楼，一个带内卫，另一个与活动室共用；注意两个房间的私密性，杜绝两卧室门相近，增强私密性； 阳 台露 台 采用多面阳台形式，3楼主卧配置大花园露台，次卧都要规划成多个小露台，让业主能够与大自然亲密接触。 半地下室设计建议 目前多数设计有半地下室，在营销中采用送地下室的也是常见的