2009年广东英德英城英州大道的项目前期定位的的策划的方案.pptVIP

潜在客户 重要客户 核心客户 偶得客户 核心客户：50% 客户来源：英城本地居民；本地公务员、政府企事业单位职工，周边企业工作人员 置业目的：自住为主，或为子女、父母购房 经济能力：家庭年收入10万左右 基本特征：年龄集中在20-35岁之间，两口或三口之家。 置业特征：多数为首次置业，购房以自住、改善居住条件为主 重要客户：40% 客户：周边镇区进城购房的客户，周边矿区老板和个体户 置业目的：首次置业自住，改善居住环境，或为孩子买房，创造更好的生活 经济能力：家庭年收入8万以上。 置业特征：改善居住环境，为下一代创造更好的环境。 偶得客户：3% 来源：其他区域投资客源 潜在客户：7% 客户来源：在英城工作的外来人员 根据我们对英城的市场调查，及通过英城某项目内部员工获取的客户信息，得出以下结论： 项目目标客户定位 本项目受地域影响，核心客户区域主要以英城为主，辐射到周边镇区 本项目未来的业主，他们是一群什么样的人？ 他们是生活的支柱 他们有自已的事业 他们对城市生活充满追求 他们注重精神内涵 他们对居住有自己独到的要求和眼光！ 他们，就是本项目的追随者！ 我们尊称他们为城市倡导者! 项目规划 根据项目地块的条件、指标、住宅要求等条件，确定项目规划建议。原则如下： ①实现项目地块的最大价值 ②满足市场的不同需求，量身定做 ③主题化，特色化，具有独特的内涵和特征 ④实现各功能的优越组合，具有统一的理念 ⑤确保商业与住宅的合理性 ⑥确保快速销售的运营 ⑦不同位置条件，建筑不同类型的住宅形态 ⑧保证住宅户型格局的合理 项目空间规划的原则 通过规划和调整，使项目具有完整统一的主题和特色，突出亮点，满足需求 商业面积少,尤其英洲大道性价高的商铺 项目整体风格建议 项目风格效果图 项目风格效果图 -1F停车场 英德市项目规划分析 项目总占地22240平方米，红线用地总面积17466平方米，规划以项目最大价值出发，以确保商业和住宅的快速销售，快速回笼资金，我们建议对项目作以下规划分区： -1F地下停车场：建议建筑负一层地下停车场 1F独立街铺：建议建筑一层挑高6米，分隔式独立商铺 2F架空层园林：建议建筑2层作架空层园林 3-26F作住宅：建议建筑3-26层作住宅规划 博美城项目 总体平面图 商业活动广场 住宅出入口广场 1F博美装饰材料城 2F空中园林 3-26F博美花城 139 160 160 142 123 142 英洲大道 峰光路 主出入口 出口 负一层作全地下停车场 负一层停车场分析 由于项目一层作为商业，三至二十六层作为住宅，地下停车位的建设可满足商业与住宅业主需求。 负一层停车场将分区管理，将停车场划分作两部分，一部分以住宅业主供给，一部分以商业供给，有助于人流分区，对项目的形象打造品质。 停车场地的设计及合理安排关系到消费者的易达性，并很大程度上影响到消费者的购物决定。从方便大多数消费者的角度出发，宜在商场周边布置大量的地面停车场位，但在实际操作中，地面停车通常需要占用大量空间，而被地下室停车位所取代；另外，还需协调好商场的货物运输及的士停靠点的停车用地，并进行有效的人车分流体系，以免对消费者产生负面影响。 一层博美装饰材料城 两边环形 梯阶进入空中花园 对商铺进行功能划分 建议道宽10米 方向可取,但应考虑行业租金,业态容量及投资回报等因素 142 142 123 123 13 13 26 13 13 26 93 30 13 13 26 13 13 26 13 13 13 13 26 12 12 12 12 93 30 一层博美装饰材料城规划示意图 按照规划商业总建筑面积为9566平方米,建议商铺作铺面宽4米,总规划商铺188间 4 13 一层博美装饰材料城功能分布平面展示 陶瓷区 灯饰区 木地板区 五金区 卫浴区 涂料区 门窗区 一层规划分析 商业活动广场 广场可作为停车场或顾客暂时休息的场所，也可为消费者提供一个游玩及观赏夜景的平台，能够起到良好的聚客作用；另外，它也可以是室内商业空间的有益延伸，如可在广场周边布置餐饮、休闲项目或室外运动娱乐设施，也可将其商业用户作为户外展示及大型营销活动的空间 住宅区人流出入口 住宅区人流出入口直达二层空中花园，并与项目商业分隔，能成功分隔商业对住宅的影响，设置人流出入口，可创造人车分流，有助提升项目住宅价值。 商业规划 规划将以商业街模式建设，划分为不同的商业街区，使商业价值提升最大。 二层空中花园 二 层 架 空 二 层 架 空 二 层 架 空 儿童游乐场 架空园林 架空休息室 二层空中花园 二 层 架 空 消防通道 在空中花园建设采光工程对 首层进光采光 人流进入空中花园入口 二层空中花园分析 二层作空中花园将使楼盘景观得到进一步的升级，将空中园林分为两大主题风情园林，建