中原2008年惠州市合生水口东江地块的策略的报告167PPT.ppt

亚洲首届获奖建筑设计展 亚洲首届获奖建筑设计展 客户满意度的利好 占领生态高尔夫滨江生活制空权—凸显生态高尔夫滨江生活方式— 展现产品稀缺色彩—建立舆论体系 高位营销 高形象 高姿态 高收益 + 组合营销链 产品链 形象链 品牌链 营销总思路 四大营销策略体系 营销 锦绣山河五大营销体系 洗脑式营销 植入式营销 舆论式营销 领导式营销 领导式营销 所谓“领导”就是在同一片区建立自身独立的话语权，他是主流的，是高位的，是牵引其他的，本项目将置于这样一个高度来营造项目的价值。 1.领导同片区 即我们位于惠州泛水口片区，但我们要超越区域价值，建立全新生态高尔夫滨江新价值观。 2.媲美深圳豪宅区 领导式营销需要我们把自己放在深圳的豪宅圈比较，直接面对的就是东部豪宅片区、观澜湖高尔夫等豪宅圈的竞争。 3.高调入市，以观念感染人 领导式营销即要建立自得话语体系，形成自身的豪宅价值观，以高调入市场，与同线产品拉开绝对的距离。 联手domus举办亚洲首届获奖建筑设计展 意大利最著名的建筑、设计杂志《domus》，1928年创刊来，始终以敏锐的视角，客观、及时、全面地报道全球建筑、设计及艺术动态，对国际建筑、设计及艺术界有着广泛深远的影响，成为全球最具活力和影响力的专业杂志之一。 出发点： 1、借成熟品牌之势，体现项目价值：domus作为世界著名的建筑杂志，在建筑、艺术等行业都要强大的号召力，让本项目作为世界级别墅作品的形象深入人心； 2、吸引媒体聚焦本项目：DOMUS在亚洲首次举办的建筑设计展，必将吸引众多媒体报道，而本项目作为主办方之一，知名度必将得到较大提升。 结论—— 观澜高尔夫 强调物质层面 世界最大的球场 顶级配套诠释顶 级富豪生活 匹配层面营销 以观澜湖的客群感受为第一参考,即物质层; 顶级富豪的身份证明，显富阶层的心水选择，观澜高尔夫所能代表的是豪宅的非凡尺度，物质层面极至演绎; 以物质取胜的顶级奢华大盘！ 高尔夫物业 案例解构三 雅居乐白鹭湖 绝版资源·顶级配套·打造城市名片 白鹭湖的资源转换 惠州汝湖 城市名片 聚合力 项目原点 目标点 理想点 惠州近郊 资源绝版 资源转换 创造城市 最“靓’点 让资源价值最大化,打造城市名片,成为惠州最具影响力及聚合力的豪宅. 利用资源 创造配套 区域绝对 号召力 政府形象工程 绝版山水资源 十大世界顶级配套 由资源而产生的绝对价值 距离障碍 矛盾解决 1.周边环境 2.周边配套 3.交通系统 …… 1.绝版山水资源 2.世界顶级配套 3.政府形象工程 …… 1.绝对价值 2.精神居住 3.商务度假 …… 适合居住但成本高 物业价值的多样性 富豪阶层的生活情趣及商务需求 资源的绝对稀缺性形成的富豪名片 资源本身只是一种载体，物业已成为富豪阶层的资产证明，在强大配套的支持下，将居住价值的生活情趣最大化，将商务价值提升另一个高度（度假式商务）。 资源价值 白鹭湖别墅客群 个性 区域NO.1 富豪阶层，绝对的财富持有 惠州、深圳、珠三角…… 老板，总裁，高层管理…… 财富积累后期的资产持有 开启享受生活的方式，强调生态资源及顶级配套带来的生活情趣及商务需要。 享受+情趣+商务 由生活情趣及商务度假双重导向下的白鹭湖客户 结论—— 以资源取胜的近郊奢华豪宅！ 本项目启示 产品核心价值研究 人文\精神 符号 表现\风格 地段\景观 最早 波托 菲诺 第五园 十七 英里 观澜湖 本项目 如何符号化产品 装饰包装 顶级配套 建筑细节 对市场 影响力 实现可能性 景观打造 人文及精神层面如何打造 名人效应 生活方式 高尔夫生活 对市场 影响力 实现可能性 商务活动 优术 明道 破局 纲 要 联盟军 新战略 优术篇 执行力 奢适主义 改适营销 银质服务 立足点 趋优消费 沉稳、有相对稳定的社交圈、注重礼仪道德、重视其身份和声誉、尊贵奢华的生活方式 思想深刻、有极强的洞察力、有远见、有较高的声望、重视自己的社交圈和生活圈 在舒适和高品质的生活基础上，强调个性化的生活方式、较强的创造力和挑战精神、拥有其身份和个性的标志物 [典型案例：天琴湾] 怀旧内敛、道德感强、有一定的信仰（如宗教信仰）、喜欢清静和人文气息浓的地方 丰富的阅历、有敏锐的洞察力、较强的人际网、存在一些显示身份的炫耀心理同时也注重生活品质和舒适性。 [典型案例：云深处] 重视生活的舒适性和品质、关注细节、个人意识强、社交面广、勇于尝试新的东西、追求适合自己的新生活方式 [典型案例：十七英里] 思想守旧、顽固、爱面子讲派场、对金钱的看法和在其使用上存在一些矛盾、对价格有一些敏感 [典型案例：城市山谷] 责任感强、有不断提升自身的强烈愿望、务实、对金钱在某种程度上保有“节俭”精神、对价格有一定的敏感度 小资一族、注重