广汉房地产场调研及项目可行性分析.ppt

广汉房地产市场调研及项目可行性分析 广汉市基本情况介绍 广汉市经济社会发展情况 广汉市经济开发区介绍 销售手段，大多采用预售客户诚意金，分期分批次推盘的形式来销售，一批次的数量多少，各个楼盘不一，有按栋来分的；内部认购，几乎全部收取诚意金，收取时间在取得预售证后，金额在8000元-2万元间，以开盘额外优惠1-2%和按内部认购顺序优先选房权来吸引客户。 位置对销售的影响就不是很大，在广汉东、南、西、北调查来看，客户对方位无明显喜好，但对政府规划很有信心，城北片区—经典上城买的即好价格还高就是明证 ，其他方位的项目也很受欢迎。 园林绿化：小区绿化是一个大卖点，也是各楼盘的个性所在，水景也是一大特色，用来提高楼盘价格，但大多品质不佳。 配套设施：大多数楼盘主要配套就是花园，运动设施小区内也有体现，泳池则没有，会所也是按商铺茶楼标准配置。 消费者分布：从调查来看，广汉房地产的消费主力是本地人群及小部分外地人，比例约在85：15。 物业形态：以多层、12层和16层电梯洋房为主，层高全部是3米，很少建有地下车位。 接待中心：楼盘销售接待中心多设置在项目附近靠路边，容易被客户 看到的地方，都有导示系统，接待的置业顾问着统一的服装，数量多 少不一，视项目推广状况；接待中心装饰高低不等，有的很简陋，但 销售也很好，也有的的豪华典雅，风格与项目定位相融合，内部有接 待台；还有资料架放置项目资料（宣传单张、户型图等）；中心位置 设置客户接待区放置4-8套接待桌椅；展示区沙盘有总体的、也有单独 户型的，实际做法各不相同，周边还悬挂展板或吊旗烘托气氛；还设 置休息区放置沙发等物品。 目标地块 开发建议 综上所述：此地块具有开发价值，从前表来看，地价在90万元/亩以内都能接受，如超过90万元/亩，风险加大，利润较薄，开发意义就不太大；如能控制在70万元/亩，就比较理想；最好结果是价格降低和容积率高，地价在60万元/亩以下，虽然品质无法做到最好，但利润能做到最大。 开发思路建议： 开发周期：3-5年 物业形态：以多层+小高层结合，尽力搞好园林设施提高项目品质，形成独有风格区分其 他项目； 开发节奏：分多期开发，先建花园和配套设施解除业主的后顾之忧，先期提高片区人气， 为后期销售做好铺垫。 价格思路：以相对较低的价格入市，小幅度多频次提升价格，以期达到或超过预期销售均 价。 关于利润：在前表中建安和其他成本估价偏高有降的空间，销售均价则有提升空间；如能 降低建安和其他成本而同时提升销售均价，则利润还可增加。 目标地块分析 项目位置：地块位于广汉市经济开发区，距成绵高速广汉出入口仅一步之遥，前临高雄路（浪度大道），后靠台北路西一段，近伴马牧河。 周边状况：新开发区，地处工业与住宅交汇区域，周边无污染源。 优势：地块大，地势平坦，临污染的河道，距成绵高速广汉出入口仅一步之遥； 劣势：地块处于工业区；周边配套设施几乎为零；离中心城区距离较远； 风险：政府对房地产的政策，物业税的问题，将上市项目较多,市场竞争激烈。 机会点：周边的各类项目的动工，带来的人气；广汉经济和房地产市场的稳步发展；成都第二绕城路缩短广汉与成都之间的距离，对广汉经济的拉动。 目标地块评估 地块面积：190亩 预计销售均价：3000元/m2 预计成本（涵盖建安、报建、推广等费用，不含土地费用）：1800元/m2 13,269.60 15,169.60 17,069.60 18,969.60 20,869.60 容积率2.0 20,862.00 22,762.00 24,662.00 26,562.00 28,462.00 容积率2.5 利润（万元） 17100 15200 13300 11400 9500 土地成本（万元） 675 600 525 450 376 容积率2.0 540 480 420 360 300 容积率2.5 楼面地价（元/m2） 90 80 70 60 50 拍卖地价（万元/亩） 拍卖地价对应经济指标 75,924.00 94,905.00 销售总计（万元） 45,554.40 56,943.00 成本（万元） 253,080.00 316,350.00 总建筑面积（m2） 2.00 2.50 容积率 容积率比较 谢 谢 LOGO 广汉位于“天府之国”四川之腹心，地处四川“成德绵”高新技术产业带中心地段，是成都经济圈的重要部分，也是成都以北的重镇，自古就有“蜀省之要衢，通京之孔道”的