南京宇扬花园城市场研究及营策划报告.docVIP

宇扬·花园城 市场研究及营销策划报告 一、宏观篇 （一）宏观经济数据分析 1、全市GDP运行情况分析 2002～2006年南京市GDP走势 由上图可以看出：2005年南京市GDP出现了增幅下降的态势，但整体走势仍保持年均15%以上的增幅，经济运行依旧处于快速发展周期内，经济的快速增长带来了基础设施建设、产业投资以及服务业的快速发展，这也必将使南京做为区域性中心城市的凝聚力不断增强。 GDP增长率 房地产业发展状况 小于4% 萎缩 4-5% 停滞甚至倒退 5-8% 稳定发展 大于8% 高速发展 10%-15% 飞速发展 2006年南京市实现GDP：2774亿元，较2005年增长15.1％，根据GDP与房地产发展的互动关系：南京房地产业近年来始终处于飞速发展时期。 2、人均GDP运行情况分析 2002～2006年南京市人均GDP走势 南京市人均GDP自2002年以来呈现稳步上扬的走势，年均涨幅达到12.4％，至2005年末全市人均GDP已突破5000美元大关，2006年全市人均GDP增幅虽出现了较大幅度的回落，但仍稳稳站在5500美元以上。 人均GDP与房地产发展的关系 发展阶段 启动阶段 快速发展阶段 平稳发展阶段 减缓发展阶段 人均GDP（美元） 0-3000 3000-8000 8000-12000 12000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 发展特征 超速发展， 单纯数量型 快速发展， 以数量为主， 数量和质量并重 平稳发展 以质量为主 数量和质量并重 缓慢发展 综合发展型 根据世界银行的研究表明，住宅需求与人均GDP有着密切的联系，人均GDP达到3000～8000美元时：住宅需求呈现快速发展趋势，其需求特征为：生存、改善型需求兼有。 3、人均可支配收入分析3、人均可支配收入分析 2002～2006年南京城镇居民人均可支配收入走势 居民人均可支配收入快速增长，说明居民的购买能力不断增强，消费层次不断提高，这在一定程度上也是造就近几年南京房地产市场供需两旺的重要因素之一。 （二）规划分析 1、一城三区规划 “一城三区”的城市定位――让江北首度迎来发展良机 2001年，南京市政府正式提出了“一城三区”的城市发展战略，由此，江北的区域地位首次被提升至新市区的高度。江北迎来了空前的发展良机。 意义： 南北发展不平衡格局被打破，江北成为南京重要的经济增长级。南京市城市发展的主要趋势和问题是，主城人地矛盾突出，有序疏散旧城人口成为目前，南京市有738万人口，其中市民600多万。未来的5到10年要发展到1000万。这些人只有10％进入小城镇，90％会进入南京主城区。进入市区的人也不可能全部居住在主城区，大部分要住在城郊接合部，其中就有相当部分人会居住在江北 2、跨江发展战略――将江北推向更高的发展层面 2006年南京市提出“跨江发展战略”，江北新市区将成为南京未来城市建设的一个重点。南京市的建设将突破长江的界线，从围绕山、湖、河建设发展，转变为围绕江进行建设，形成以长江为轴线、南北两翼双飞的城市形象。六合片区将是江北地区城市化进程的重要一环，更是辐射带动苏北、安徽等中西部地区发展的重要功能区，带动南京都市区目前3号线工程的初步规划出台，2008年之前建设3号线是南北客流主干线，贯穿大江南北、连接主城、江北新市区和东山新市区，连接禄口机场、南京铁路南站、南京火车站及江北火车站最重要的对外交通枢纽。未来，江北地区与主城的联系将主要通过一环、二环、纬七路、纬三路过江通道和轨道交通过江通道来完成。其中轨道交通过江通道利用京沪高速铁路、纬四路过江通道等重大基础设施建设或在人流较集中的下关等地区过江，并纳入江南地区的轨道交通网络。根据规划，地铁4号线将沿纬三路过江隧道进入浦口。此外，江北还将建轻轨线，城区每隔1.2公里左右设一个轻轨站点意义： 促进产业发展 加快房地产市场发展 促进南京与周边城市的联系 过江通道的建设人流、物流、信息流、资金流 （2）产业――江北将构筑战略性优势产业体系着力提升电子信息、石油化工、汽车、钢铁、现代商贸、旅游会展、金融保险、现代物流、房地产、信息服务等优势产业，增强产业竞争力和城市综合服务功能。电子信息产业依托南京高新技术产业开发区，建设计算机及外设、集成电路、系统集成类产品制造基地石油化工产业进一步推动产业集中布局，做强江北南京化学工业园，新建化工项目一律向化工园集中，原有的区外石化产业项目逐步搬迁进园。加大石化企业污染治理和环境保护力度，有效降低石化产业环境影响程度。汽车产业全面推进与国际国内知名企业的合资合作，着力提升产业规模和市场竞争力，推动汽车行业加快振兴，重塑全国汽车产业基地的优势地位。以轿车为主体，以汽车关键零部件为配套