2009年度天津市长庚产权式老年度公寓市场分析报告.pptVIP

3-11层公寓 1-2层商业 商业：综合超市，4066平米，1-2层，商铺：共1760平米，面积区间55-725平米，7套； 公寓：7168平米，3-13层，共198套，精装修，2梯18户。 项目集公寓与配套商业于一体，在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 项目业态组成 产品每层18户，两部电梯，两部楼梯，目前为毛坯，楼道地面至管道高2.2m。 装有入户门，室内无装修。室内层高约2.9m，天花板有裸露的消防管道。 室内为30、40平米左右的一居室带卫生间。另每层有1户64平米两居室带卫生间。 天津长易投资有限公司接手后，对项目进行了包装，选取两个小户型作为精装样板间。 公共部位装修标准： 公寓大厅：铺设高级地砖，部分石材 公寓走道：铺设高级地砖，部分石材，墙面乳胶漆，木扶手 电梯：高级载客电梯，专业医用电梯 楼梯间：铺设高级地砖，墙面乳胶漆 公寓居室装修标准： 门：四防入户门、分户门 窗：高档断桥铝合金窗，中空玻璃 卫生间：瓷砖地面和墙面，吊顶，品牌马桶、手盆，电热水器，排风扇，不锈钢扶手，开关面板 卧室：复合地板，吊顶，墙面乳胶漆，开关面板 灯具：节能吸顶灯，卫生间防水吸顶灯，部分点光源 智能化系统： 公共区域摄像监控 烟感报警、喷淋系统 卫生间、居室紧急呼叫按钮 电话、有线电视入户 样板间实景图 右图为7月6日长庚 与老年时报联合搞赠戏 票活动 左图为售楼处现场 目前老年公寓对外报价10000元/平米左右，优惠后单价在9500元/平米左右，同时入住后，每月收取每人700-1110元不等的餐饮及护理费用，其中包括350元餐费+不同程度的护理费用。 现长庚收取2万定金作为定购方式，待统一签约，据了解，自07年底进驻至今销售情况并不理想。 a.接受调研的老人现居住区域情况： b.愿意接受老年公寓、敬老院养老的老年人占16%，愿意在家养老，和儿女住 的占84%。 近期对周边小区、花园、敬老院等处对老年人进行简单抽样调查，共计 调研对象50 人，具体情况如下： c.愿意接受老年公寓、敬老院的8位老年人中 对购房养老观念的认同者仅3人，占总调研人 数的6%，却因对产品的价格不认可，对未 来的管理服务缺乏信心等原因而放弃购买： d.另外对老年公寓的目标客户进行抽样调 查，其购房关注点主要集中在价格，配套设 施，后期管理是否到位等。 通过以上调查分析得出，本项目的目标客户群为较少且单一的小众群体 儿女不能长期在身边照顾且具有一定经济实力的“空巢老人” 结论：产权式老年公寓项目的投资回报率相对较低，其客群的范畴较小，寻找 并抓住每一个符合条件的客户是销售的关键。 a.销售价格过高 b.缺乏后期服务保障 针对以上存在的问题，提出以下几点建议 不赚产品只赚服务的宗旨，在协议价格基础上加上装修包装费用，降低销售价格，更贴近市场需求，本着后期服务为目的来销售，完善相关配套，才会让项目有卖点，加快销售速度。 关于调研中客户对未来管理服务的担心应拿出更有利的保障，建议由银行或是担保公司等切实可靠的机构做风险担保，对养老物业进行硬性承诺，自然就会建立客户的购买信心。 另外，30万元左右的总房款，加之商业贷款最多五成，销售方式的单一性使一部分客户经济无法支持，对于想改善环境的客户，建议采取多种销售方法，如房屋抵押，以旧换新等举措。 据最新统计资料显示，目前，天津市人口老龄化已经走在全国“前列”，紧随上海、北京之后，位列第三。2008年年底，全市户籍老年人有162.99万，占全市户籍人口16.82%，有关专家分析预测，到2050年老年人口将达到333万，占全市总人口比例为35.2%。养老体系的科学建立成为社会发展的需要 。 调查显示，在天津老年群体中， 老两口自住或独居的占65％，空巢老年家庭逐渐增多。 一项关于“万名老人养老需求”的报告中指出，“居家养老”仍是老年人在养老模式上的第一选择，72.8%的老人表示喜欢与子女一起住或子女住在附近，乐意去商业性老年公寓和社区日托的仅占1.9%和1.6%。 分析 提出 养老模式的分类及案例分析 长庚产权式老年公寓概况及现状 长庚老年公寓存在问题及后期建议 人进入老年阶段后，居住在家并由子女或其他亲属负责照料生活，实质上是将人的养老问题全部由家庭自我解决。中国是奉行家庭养老的国家，“养儿防老”视为天经地义，然而，近年来，这种传统与习惯已经遭遇到了巨大的挑战，因为计划生育政策和人口老龄化造成的直接且显性的影响——家庭内部的老年供养需求持