柘皋镇金巢商贸城目营销策划报告.doc

柘皋镇金巢商贸城项目营销策划报告 前言： 柘皋的商业市场正处于一个快速发展的成长期，我司将根据市场发展情况，以全新商业地产的发展模式，贯穿金巢财富商贸城的整个工作过程。力求紧密结合项目销售力的特质与优势，积极地探求营销推广策略以促成良好的销售业绩。同时，我们将尊重市场，尊重消费者，尊重商家，实现发展商的预期目标与项目的可持续性发展，最终实现企业、商家、投资者等三方利润的最大化！ 第一部分、市场篇 整体商业市场状况分析 1、区域概况 古镇柘皋，安徽省综合改革试点镇，全省63个中心建制镇之一，2004年四月份被国家确定为全国重点中心镇，副县级建制。该镇南距巢湖市24KM，西离合肥市48 KM，东至南京137 KM。全镇总面积148平方公里，辖16个村委会，2个居委会，363个自然村，总人口78458人。镇建成区面积4.5平方公里，常住人口2.2万。柘皋素来商贸发达，为巢北最大商品集散地。改革开放以来，商贸业得到蓬勃发展，各类专业市场布局日趋合理，服务功能逐步增强，基础设施日臻完善。现已建有农贸、商贸、竹木、粮油、牲畜、蔬菜批发六大专业市场，辅之以华联、苏果、泽华三大超市及临街2000多个商业门面和各类摊点。各类商品品种齐全，琳琅满目，日客流量达4─5万人，年商品成交额达1.8亿元。? 商品集散地形象深人心，人气 由于特殊的地理位置和历史因素，柘皋商贸中心的形象深入人心，周边居民均将其视为商品采购的集中地和目的地，自古以来商业氛围异常活跃，每天清晨前往采购的人群人头攒动，华联、苏果、泽华三大超市农贸、商贸、竹木、粮油、牲畜、蔬菜批发六大专业市场及临街2000多个商业门面和各类摊点。经营品种全档次低、规模小 柘皋镇作为一个重要的商品集散地，服务于周边各大乡镇，市场经营的各类商业品种齐全，涵盖范围广，满足了区域的商业需求。但发展至今，仍然没有摆脱小规模与低档次的困扰，纵观柘皋商服市场，包括，总体商业规模不大，三家商场营业面积加起来才万余平方米由于商业不集中，十分分散，又大都采用地铺式经营，因而经营档次较低，显得比较零乱。以服装为例，都以经营低档时装为主，很难能见到高档的商品。除此之外，就只有近千家经营饮食、日用百货、鞋帽服饰、珠宝钟表、五金交电器件、低档家私的商铺门店 整体规划分散零乱，无统一布局 在购物，有可能遇到这家卖皮鞋，而紧邻的那家却在卖五金配件，再过去是饮食店，而饮食店隔壁却在卖陶瓷建材的情况，由于设有统一规划，这些大都是由住宅楼的底层改建的商铺就给人一种特别零乱的感觉。?商业市场的消费群体分析 满足本地市场需求?从人口及现时在售、在建和在营业的商服物业总量比例来看，满足本地消费者对良好的购物休闲环境和多姿多彩、琳琅满目的购物场所的需求。在未来的商服物业发展中，如何定位，形成自身特色，强力吸引居民消费，满足居民需求是重中之重。 辐射周边地区有着千丝万缕的联系，商业更是相互补充，在近几年的商业发展中已形成了以几大为龙头的成熟商圈，由于与地区的交通方便，路程近，人与人之间的联系较多，所以有理由相信，在未来的商服物业的发展中，能吸引周边的居民加入到商场的消费群体中来。从而可使得的商业需求总量得以增加，商业发展步入更高的平台。 作为，较早，产品结构相对落后，亟待升级凸现出金巢财富商贸城位于古镇柘皋商业中心，总建筑面积43565平方米，是集购物、休闲、餐饮、娱乐、住宿和大型商场为一体的一站式购物中心，项目以商铺为主，全框架结构，共三层，目前在售的有3#、4#、5#、6#、10#、11#，六栋楼共159间商铺，总销面积为16474平米。由于前期的施工进度、拆迁问题及营销上所出现的问题，所以只售出28间商铺及一套住宅，现5#、6#已经封顶，3#、4#即将封顶。 2、产品现状分析 2.1.总平规划设计： 本项目北临石梁路，南临城市主干道巢庙路，规划总用地面积为30700平方米，总建筑面积为43565平方米，其中住宅建筑面积4902平方米，商业面积33866平方米，其他配套4534平方米，停车位39辆，容积率1.42。总建筑密度42%，绿地率15.3%。 整体规划布局通过外围已有建筑物的东、西、南、北四个方向设置主入口，基地规划以商业内街为主要形式，并在基地南侧局部位置设计商住两用建筑。 其中3#、4#、9#、10#、11#、13#、14#楼为三层连体商铺， 5#、6#楼为3~4层连体商铺，8#、12#楼为商住两用建筑（待定）。 已有规划通过商业建筑单体的分隔形成环行“井”字内街，设定7.6米~8.6米进深以及3.8米面宽的标准模块，使其商业店铺拥有大量的临街面，同时通过东西南北四个出入口进行人流导入和分散，利用局部空间设置绿化广场来带动人气的集聚。 项目中少量的住宅建筑，虽位于基地南侧，拥有较好彩光和通风等，但周边