“地产打包”不花大钱享地产行业“暴利”.docVIP

“地产打包”不花大钱分享地产行业“暴利” 你正在为想投资房地产，但是却没有大量的资金而烦恼吗？你正在为投资买房后管理的琐事缠身，而不得空闲吗？ 其实，不必烦恼，因为随着房地产行业的飞速发展，市场上出现了一种新的投资渠道，那就是REITs，全称为房地产信托投资基金。 应 该说这更多的是一种金融创新，主要是对存量的、能产生现金流的出租型物业变现、盘活的意义更大一些。对房地产的项目开发、土地整理没有直接的影响。但是， 这对于改变投资者粗放投资房地产的方式（比如直接买几套房子）有重要作用，今后，除了购房、买房地产股票外，投资者还可以投资REITs。 如 果你看好房产市场的长远投资前景和租金回报收益，希望在低迷的市况下减低投资风险，赚取稳定的回报，那么房地产投资信托基金(REITs)不失为一个可分 散投资风险的明智选择，因为REITs是由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。 投资REITS，好处显而易见。相对较高的收益率，相对较低的风险和相对较强的流动性等。实际上，REITS必须要把90%的应税收入作为股利分配，股东能够获得稳定的即期收入。相比较自己去投资房地产，显然省时省力，更重要的是风险还得到了分散。 实 际上，REITs在欧美市场的发展已经十分成熟，但在中国内地，虽然近年来发展了一些本土化的信托基金，但到目前为止真正上市的REITs数目很 少，2005年12月越秀REITs在香港联交所挂牌上市，成为内地首只REITs。和欧美不同，中国目前的房地产信托投资基金都是私募性质的。 但是做每项投资都是带有风险的，REITs也不例外，因为在最初，都是由地产开发商来把旗下的地产项目分拆出来，打包租售，或者上市，打包的时候就会出现质量，鱼龙混杂，参差不齐的情况。而且正因为打包，房地产行情的好坏将直接和REITs的收益联动。 也许你压根没有想到，有一天你也会投资到房地产中来。是的，这就是REITS的魅力，让普通大众都能有机会成为房地产投资者中的一员。 “地产打包”，央行和证监会牵头 对于大多数中小投资人而言，投资房地产的门槛较高，投资相对困难，房地产行业成为远离社会大众的“暴利”行业。少部分能够跨过门槛的投资者对房地产的炒买也造成了房地产的假性需求，促使楼市产生泡沫。 但是，REITs出现了。它的出现让大多数的你，参与房地产投资梦想成真。 持有REITs单位就如同持有股票一样，投资REITs的回报主要来自于股利分配，而股利的来源可以为不动产的租金收益或是按揭贷款的利息收入。一般说来，REIT所提供的股利平均高于普通股。 REITs的投资标的很广泛，可以为任一用途的不动产，如商业大楼、购物中心、店铺、公寓、工业园区、厂房等，有的REITs则是特别专注于某个地理区域的房地产投资。对于投资者而言，这种打包的方式对于降低投资风险的作用是显而易见的。 据 悉，目前国际上大部分REITS的投资期限为7-10年，但到中国，这种期限就缩短到了5年左右。在中国内地，目前这种上市交易的REITS数目很稀少， 大多都是私募性质的，其本质也就是银行和信托机构因股权投资而产生的一种短期的借贷行为。和香港、海外等的房地产信托投资基金有很大的区别。 与传统的房地产投资相比，投资REITs不但可以享有等同于投资房市的获利，并具备了更强的流动性，而符合一定条件的REITs通常还可以免征所得税和资本利得税。据悉，目前国内的REITs有两种模式，分别由央行和证监会牵头。 例如证监会版REITs是以股权类产品的方式组建房地产投资信托基金，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，房地产公司与公众投资者一样通过持有REITS股份间接拥有物业所有权，REITS在交易所公开交易并且机构投资者和个人投资者均可参与。 5.5%营业税+12%房产税+25%所得税 按照现在通行的做法，REITs的主要发行对象是符合资格要求的机构投资者和50个自然人，认购起点在100万-300万元之间。因对资金起点的要求较高，所以REITs产品属于一款高端产品。 正是因为资金起点高，这就需要金融机构以自然人的身份参与其中，比如以银行作为自然人的特定单位，它在购买某个房地产信托投资基金之后，将其作为单个的理财产品面向个人投资者进行发行。一般的目前，REITs可走的渠道有两条，银行和证券渠道。 相比之下，开发型的产品收益要高于收租型产品，这主要是因收租型产品需缴纳5%的营业税、12%的租赁税和25%的利得税，这些应缴税款直接摊薄了收租型产品的利润，但收租型产品的收益则相对较为稳定。 理论上讲，REITs的收益则只需要符合一定条件，通常还可以免征所得税和资本利得税。但目前国内在免税政策方面还在试点过程中，到现在为止也还没有一个明确的政策出台。 而按照现行的税收政策，交5.5%