绵阳市城北花园启区项目策划全案.doc

城北花园启动区项目 策划(实施)全 （草） 西御房地产开发公司 2007年9月28日 定位及方向 产品定位 集花卉苗木种植交易、外埠名贵花卉引种培育、盆景花鸟奇石会展、购物休闲、综合旅游服务接待等功能为一体的大型综合性生态公园。 经营理念及思路 总体划分为三大功能区域： ▲旅游服务接待中心 九环旅游线上功能最齐、规模最大、档次最高的综合性旅游 服务接待中心（汽车旅馆、餐饮娱乐、购物休闲、车辆维护）。 ▲花卉苗木种植区 名贵花卉苗木种植及交易、外埠稀有名贵花卉苗木适培基地、 星级农家乐、观光休闲。 ▲ 大棚种植区 苗木育种培育、花卉种植销售、稀有名贵蔬菜种植销售、观光休闲。 （以上三大功能区经营模式、赢利模式设计方案另案提交） （三）经营发展方向 1、针对九环线外地游客、绵阳本地游客，打造一流的综合性旅游服务接待中心； 2、依托绵阳市场，辐射周边地区市场，形成川西北最大的包含花鸟、奇石、宠物、古玩字画、生态会展等内容的综合性交易中心； 3、高起点，参照成都三圣花乡模式，打造绵阳高档次星级农家乐。 我们所拥有的条件 □项目规模大（2500亩），有利于形成规模效应； □区域环境良好。龙门尚属代开发区域，地处九环线交通节点； □交通状况良好。紧邻绵江快速通道； □政治环境良好，镇、区两级政府支持力度大； □宏观市场情况良好。绵阳地区三产水平相对较低，市场发展空间大； □启动区选择高起点，有利于抢占市场先机。 我们所面临的问题 □项目区地处龙门镇，远离市区，人气、商气不足，短期内难聚人气。 □青苗附着物赔付金额及租金较高，致使前期开发成本较高； □当地村民阻力大，工作推进速度较慢； □必需的资金，到位情况不理想，延缓了工作进程。 须解决的问题 （一）产品策略 【开发策略】 逐渐投入、滚动开发，薄利运作、抢占资源（详见《可行性研究报告》） 【品牌策略】 创造川西北地区唯一的大型综合性生态公园及花卉苗木集散、交易中心市场品牌。形成“买花卉苗木，到城北花园”的市场口碑。 概念意向 在规划有序、合理的前提下，入场经营的商家、企业有一流的经营环境和空间； 具体做法 塑造城北花园高级感、艺术感、个性感，以规模化、集约化与同 类市场形成差异，以吸引商家、企业和消费者。 提前规划物业管理。 价格策略 基本原则： 先期聚人气、品质立品牌。 要点说明： 1、城北花园项目进入花卉苗木行业市场较晚，加之地处远郊、知 名度等因素，租金价位不可期望过高，但也不宜过低，以免损害产品形象。从长远看，产品起点和定位均较高，渡过产品培育期后，客场同类市场经典，进而获取最大利润。 绵阳地区尚无如此大体量、高度集约、高起点的专业化苗 木花卉基地和交易中心、古玩字画市场，故市场认可度有待时日，前期招商不可盲目乐观。 3、租金支付方式、促销优惠、宣传推广方式的灵活应用，于前 期招商将极为有利。 △第一阶段：筹备期（07年8月12日～9月12日） 定价原则：不公开租价，适当散播招商信息，试探市场反应。 具体方式：收受5000～10000元定金，签订无条件可随时撤换租赁意向认定书。 定价说明： 1、尚未与涪城区政府签订《招商引资协议书》，项目相关细 节未得政府确认，不宜公开招商； 2、收受商家、企业定金，确定相对稳定的租赁关系； 3、试探市场反应，预估商家心里价位，为正是招商定价提供参 考。 客户心理价位参考： （以下数据为：据市场调查、客户来电来人意向综合分析所得） 花卉苗木种植区：1000～1200元/亩/年； 旅游服务接待区：15～30元/月。 △第二阶段：公开宣传期（07年9月13～10月13日） 定价原则：根据前期市场反应，参考客户心理价位执行。 付租方式：按1年、2年、5年三种方式付款。 促销优惠： 一次性支付一年租金者，免收1～3个月租金； 一次性支付两年以上者，9折优惠。并适当延长免租期（3～6个月）。 对具行业号召力的主力品牌商家，可视情况，加大优惠力 度。 定价说明： 视市场反应，调整执行租价； 以执行租价为起点，按适当升幅调整，形成价升量涨的动 销态势。 制定差价系数，并随之乡租价修正，以保证合理利润空间。 此时的促销措施非主力促销，只是起一定的造势作用，根 本目的在于为后期2500亩招商奠定基础。 第三阶段：热租期（07年9月30日～项目开发结束） 定价原则：以前两期（启动区）招商价格为参考，确定