聊城中通表厂项目市场策划报告.docVIP

目录 项目总体分析 项目概况 土地资源现状 周边配套壮况 环境方面的设想 项目定位设想 定位设想依据 项目市场分析 指导思想 目标市场方向分析 相关市场分析 竞争楼盘简析 项目SWOT分析 项目可发挥点 目标客户群 项目规划设计建议 项目户型设计建议 项目景观设计建议 项目整体营销定位 项目投资时机选择 项目总体开发时机分析 项目总体开发计划 项目总体营销计划 项目整体营销结论 聊城中通地产手表厂项目市场策划报告 项目总体分析 （一）聊城手表厂项目概况 1、主要土地指标 项目总占地76.59亩。约51059平方米。地块呈南北向条形，东西向距离约160米，南北距离约310米。 2、地理位置 地块位于聊城市委东邻，东昌路北。 （二）项目土地环境资源现状 1、项目地块与聊城市委紧邻。地块为方正地形。植被完好，土地平整。 2、地块内建筑物性质大都为厂房，沿东昌路有少量商业用房。 3、地块坐拥聊城经济、行政主干道—东昌路北侧。有足够的资源可以利用。 4、地块区域植被较好，法桐等树种相混交。 5、地块内市政公用设施均有配置。 （三）项目地块周边配套状况 1、交通配套 1）、地块位于聊城市的政治、经济中轴线上。与南北主干道柳园路相交错。 2）、城市内公交线路多条经过，交通便利。 2、地块周边商业配套 1）、工厂企业。周边生产型工厂企业较少，是非常适合居住的理想选择之一。 2）、商铺。地块周边商业集聚。五星百货、金鼎、聊百等大型高档商场尽在眼前。地块沿途店铺林立商业氛围浓厚。 3）、餐饮娱乐。地块沿途有19家餐饮店；另有大型娱乐场所4家。在当地具有相当的知名度。 3、地块周边其他配套 1）、医疗设施分布。地块内大型医院2所，医疗设施水平较高。 2）、文化教育设施分布。地块内小学4所。中学1所。中等专科学校1所。师资力量强。文化氛围浓厚。 3）、政治中心。市委、市政府驻地。 4）、金融配套。建行、中国人行、华夏银行、信用社、农行均匀分布。 5）、工业园区。紧邻聊城经济开发区。 4、地块周边配套分析对项目开发的启示 1）、目前该地块周边配套，无论从规模上和档次上都达到了大型高档社区的需求。因此，项目开发应注重品质的开发。使所开发的产品10年不落伍。 2）、由于地块所处的优越的地理位置。提高品质更能提高小区的档次和客户的求购欲。 （四）、项目用地在环境方面的设想 1、结合地块的环境，需开发成为高档社区、生态公园等项目，做到“地尽其用”。 2、从用地整体环境考虑，项目南邻东昌路景观大道，适宜建设高档社区；如塑造坡地风情景观。 3、借助地热温泉可以修建温泉疗养休闲设施，并成为项目销售的卖点。 二、项目定位设想 项目定位设想的依据： （一）资源稀缺。该项目是一个稀缺资源项目，为项目孕育了高品位的潜质。项目的开发必须有超前概念出现，使其成为有效整合的优质稀缺资源项目。 （二）、市场短缺项目。聊城市场虽然有君悦尚城、棕澜海等名盘，但都缺少高档楼盘的气质。因此，要打造出聊城市场短缺的高档楼盘，是项目定位的主要依据。 （三）政府规划依据。政府将项目区域规划为高档住宅功能区，并对项目的具体功能作了具体说明，项目的开发建设符合城市总体发展规划。 （四）政府的大力支持。此项目得到了各级政府各相关部门的全力支持，并享受各项优惠政策，对项目的顺利实施创造了良好的开发条件和社会环境。 （五）市场驱动效应。根据市场调研，高档住宅区在聊城供不应求，特别是有生态环境的社区，得到了一大批成功人士的青睐。 通过以上多方面的综合分析，手表厂项目的主题定位是：整合生活要素的综合性精品项目，即“健康、生态、文化家园”。整合生活的要素包括：对子女的教育，对长辈的赡养，对健康的渴望，对休闲的追求，对浪漫的怡情等。 三、项目市场分析 （一）指导理念 1、随着聊城市城市化进程的不断发展，主城区人口居住水平的不断提高，人们对居住的舒适性追求越来越高，这已成为聊城房地产开发一种不可逆转的趋势。 2、“城市中心化”这一概念被老百姓，尤其是有钱人及大部分中产阶级所接受。 （二）目标市场方向分析 东昌府区是中共聊城市委、市政府驻地。位于山东省西部，东依东阿县、茌平县，南接阳谷县，西连冠县、莘县，北靠临清，全区辖8镇2乡和8个办事处，总面积1245平方公里，人口101万人，享有“江北水城”之盛誉。 （三）相关市场分析 1、旅游市场分析。从房地产市场来看，与旅游有关的旅游房地产项目在聊城还处于市场空白，其原因是旅游市场引导不得力、消费观念没有跟上所造成，而经济水平较低也是其中因素之一。本项目可以在旅游房地产方面做文章。 2、私立教育市场分析。私立教育是聊城教育发展的薄弱环节，规模和起点较低，但市场前景很不错。本项目在开发时应设立有特色的私立教育项目，作为项目的配套建设。 3、体育健身市场分析。由于城区体育设施