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房地产行业的土地和发展模式问题及市场的形势判断 房地产行业的土地和发展模式问题及市场的形势判断■ 聂梅生（ 全国工商联房地产商会会长 ）一、当前房地产市场出现的问题安成本（符合性价比规律，但降低建房当前房地产体制、机制等制度性质量是危险的），而不动土地收益这块障碍凸显。上一轮房改主要是针对住政府奶酪合理吗？对于购房者来说，已房供给体制的改革，从福利分房到货经付了70年的土地使用金，并在购房时币购房，但是对于房地产行业的最根给财政和税收做过了一次性的贡献，那本的命脉——土地和资金等问题却采么政府制定各种购房退税政策就是理所取了摸着石头过河的办法，边改边当然的。发达国家土地私有都有各种购看，问题留待以后解决。当前房地产房退税政策，中国购房人只有土地使用市场出现的问题已经不是单靠市场本权，更应当有退税政策。身就能调整的，也不是靠不断出台一对于上述问题的解决方案之一是开些宏观调控新政就能解决的问题。现征物业税，但是如果不能将政府的土地在应当面对上一轮房改的遗留问题，收入合理地还利于民，使房价组成在可进行新一轮的体制改革，以使房地产支付及合理的范围内，开征物业税只能聂梅生行业摆脱当前的低潮和迷局并走上长使房地产市场更加萧条。远的健康发展之路。土地招拍挂制度在一定程度上使（一）房地产的土地制度土地市场透明，但是“价高者得”的导上一轮的房改只解决了房产的归向使地价飙升，不可否认的带动房价高属权，而持有房产证的业主对土地只启，得利的仍然是政府。当前，在土地当前房地产市场出现有使用权，并没有解决归属问题。在市场低迷的形势下，正是重新审视和修的问题已经不是单靠土地归国家所有的前提下，是否可以改房地产土地制度的好时机。市场本身就能调整认为是归全民所有（包括房主在内）？解决中国房地产的土地制度问题的，也不是靠不断出但是在土地出让金这一环节上，开发首先涉及到地方财政收入，进而涉及中央财政和地方财政的权益分配问题，这台一些宏观调控新政商实际上是为购房人垫付了购置土地70年使用权的费用，最终都包含在房都是深层次的改革问题，不研究这些问就能解决的问题。价中了，国家（具体是地方政府）把题，房地产怎么能背负起“一头担着投本属于全民的权益出让给了全民的一部资，一头担着消费，一头担着民生，一分—购房人，而且一次性的收了70年头担着经济”的重负？的使用金。如果将来土地增值了，在交（二）房地产开发模式易中还要继续对开发商和购房人收增值中国房地产体制形成了中国特有的税，增值税最后还是要体现在房价中，开发模式—小区成片开发。不可否认还是要购房者买单。自己付钱去买本属这种模式造就了近20年来的中国住宅的于自己权益（或部分权益）的东西，这辉煌，但是也积累了很多问题。本来就是悖论，而这部分的成本已经占目前的住宅小区只提供单一的居了开发成本的30%～50%，要想降低房住功能，不承载经济、社会活动，也价，光靠动房价的其它部分，如降低不提供就业。居民需要在小区外就开发商利润（存在降价空间），降低建职，城市交通、商业活动外延，住宅『城 乡 建 设』 2009-04 54 小区的成片开发并非节约土地，相变化，绿色建筑将不再是“自选动链的重要，房地产的金融属性被充分反使土地集约型利用率降低。作”，而会以创新型产业的地位成为体现。同时，企业的整合、并购、在现阶段的城镇化进程中，将拉动经济的主力军。绿色建筑是当优胜劣汰也在当前的态势下加速进出现城乡一体化的新城镇，或围绕特前房地产的对冲基金，资源环境投行，“剩者为王”将使房地产业的集定产业而形成的居住区，集经济、社资是经济危机的解药，这将发挥巨大中度提高，经过这一轮洗礼的企业会会、就业等活动一体，这就是开始形的威力。完成一次涅盘。成的多功能居住区形态。近几年，城（三）房地产企业中国不缺开发企业，但是缺房地市综合体在各地出现，以各种产业为中国已经形成了特有的房地产产经营企业，缺少投资于整体持有房核心的新区替代了只有单一居住功能开发企业，即全能型或全程型开发企地产物业，长期经营出租的企业和机的睡城，从小区到新城的转变已经在业。随着近几年资本和土地要素的变构。尤其在住房市场中，持有出租型多处出现。化，房地产开发商已经逐渐从全能走物业的几乎全都是个人而非企业和机随着下一轮农村土地流转的逐向专业化分工，从全程走向分段等。构。这严重的阻碍了住房一级市场和步实行，呼唤着一种与之相符合的房投资商和建造商各司其职在国际上是二级市场的流转互动，致使中国的房地产开发模式，现在一再叫停的小产通常的，在中国也已经开始。在这场价和租金失衡，也难以平衡住房结权，恰恰说明了从小产权会转变成新持续5年的房地产调控中，对企业是构。整体持有物业的房地产投资商或的符合城乡发展和农村劳动力转移的一个大浪淘沙的过程，良性的企业无有政府背景的机构应当脱颖而出，这新模式。不扩充了融资功能，