惹目地产2010年11月河北省白沟的项目全程的的策划的报告.pptVIP

策略 Market interpretation 第五部分 【目的】 实现快速回款 树立项目形象 营销策略 推广策略 营销策略 价格策略 推售策略 营销策略 营销活动 营销节点 【价格策略】 项目影响因素、权重及指标确定 市场项目导入，评估各项目分值 将各分值回归线性方程，计算方程结果 该计算结果为本项目的市场合理均价 市场导向——市场比较法 序号 项目评估项 权重分配 1 地段 0.5 2 配套 0.3 3 物业管理 0.3 4 建筑品质 0.3 5 项目规划 0.4 6 立面装饰 0.3 7 开发商实力及信誉 0.1 8 户型设计 0.1 9 营销推广 0.1 【价格策略】 价格制定——①确定权重项 【价格策略】 序号 项目评估项 权重分配 富润晶典 东方帝景 理想城 本案 分值 得分 分值 得分 分值 得分 分值 得分 1 地段 0.5 4 2 4.5 2.25 4.5 2.25 3 1.5 2 配套 0.3 4 1.2 4.5 1.35 4.5 1.35 3 0.9 3 物业管理 0.3 2 0.6 2 0.6 2 0.6 3 0.9 4 建筑品质 0.3 4 1.2 4 1.2 3 0.9 4 1.2 5 项目规划 0.4 3.5 1.4 2 0.8 3.5 1.4 3 1.2 6 立面装饰 0.3 5 1.5 4.5 1.35 3 0.9 5 1.5 7 开发商实力及信誉 0.1 2 0.2 2 0.2 3 0.3 2 0.2 8 户型设计 0.1 2 0.2 2 0.2 2.5 0.25 4 0.4 9 营销推广 0.1 2 0.2 3.5 0.35 2.5 0.25 4 0.4 合计 8.5 8.3 8.2 8.2 价格制定——②导入类比项目、评分 项目名称 楼盘得分X 楼价Y XX YY XY 富润晶典 8.5 2950 72.25 8702500 25075 东方帝景 8.3 2750 68.89 7562500 22825 理想城 8.2 2800 67.24 7840000 22960 合计 25 8500 208.3870860 本案 8.2 - - - - 价格制定——③计算方程结果 【价格策略】 【价格策略】 价格制定——④项目定位下的市场合理均价 Y=2757.14286 因此 本项目整体均价为2760元/平方米 * 白沟项目全程策划报告 The whole idea field project communication 惹目地产顾问机构 2010.11.4 【目的】 项目定位的问题 如何营销的问题 【目录】 第一部分 市场启示 第二部分 项目解析 第三部分 项目定位 第四部分 产品建议 第五部分 策略 第六部分 附件 市场启示 Market interpretation 第一部分 开启多角度观察模式 【宏观角度】 4.18新政 住建部：国五条 （非本地居民三套房暂定贷款） 10.20国五条 一年期存贷款 利率上调0.25 个百分点 10.20利率上调 北京、深圳、上海 广州、厦门、宁波 南京、福州、杭州 限购令 政府调控决心明显，宏观形势尚不明朗 房价上涨减缓，成交速度相对下降，说明对白沟市场略有影响，但影响不大 当地已基本落实二套房贷政策，但根调查走访回馈，政策效应相对薄弱，说明客群主体不受政策影响 伴随限购政策的出台，白沟未来房地产走势并不明朗，要求本案具有风险可抗性 中心区 【中观角度】 津保路 友谊路 团结路 五一路 京白路 富民路 富强路 国际箱包城 白沟服饰广场 箱包交易城 小商品城 五金机电灯饰建材城 北环路 镇政府 白沟汽贸汽配城 工业园 白沟公园 理想城 滨水路 爱上城 规划区 商业区 【北移东扩】 【中观角度】 津保路 友谊路 团结路 五一路 京白路 富民路 富强路 国际箱包城 白沟服饰广场 箱包交易城 小商品城 五金机电灯饰建材城 北环路 镇政府 白沟汽贸汽配城 工业园 白沟公园 上善花都 理想城 天成嘉园 东方帝景 滨水路 爱上城 君圣·御龙庭 次潜力板块（小高层） 潜 力 板 块 （多层、小高层、高层） 2600—3100元/平方米 商业板块（公寓） 3000元/平方米 富润晶典 中心板块（多层、小高层、高层） 2300—3000元/平方米 【微观角度】 项目名称 产品类型 均价（元/平方米） 所处区域 君圣·御龙庭 多层、小高层 2500 中心板块 天成嘉园 多层、小高层 2850 中心板块 上善花都 小高层 2550 中心板块 理想城 多层、小高层 2800 潜力板块 爱上城 多层、小高层 2700 潜力板块 东方帝景 多层、小高层、高层、公寓 2