商住用地一般因素-不含加油站用地2015.3.docVIP

(一)一般因素分析 一般因素是指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，估价对象作为商住用地的土地价格主要受重庆市的城市资源状况、社会经济发展状况、不动产市场状况、产业政策及城市发展规划等方面的影响，由此本次估价对象的一般因素分析按重庆市的状况说明如下： 1、城市资源状况 (1)地理位置 重庆位于北纬28°10＇-32°13＇，东经105°17＇-110°11＇之间，地处较为发达的东部地区和资源丰富的西部地区的结合部，东邻湖北、湖南，南靠贵州，西接四川，北连陕西，幅员面积8.24万平方公里，南北长450公里，东西宽470公里，是长江上游最大的经济中心，国家重要的现代制造业基地，西南地区综合交通枢纽，全国统筹城乡综合配套改革试验区。 重庆是著名的“山城”，在地貌构成上，地形高低悬殊，地貌结构复杂，加大了基础设施投资；长江和嘉陵江流经整个重庆，一方面交通受到一定限制，给房地产的开发带来一定影响，另一方面因两江优势对沿江的土地有正面影响，总体来说，重庆市的房地产建造成本比其它大城市高。 (2)气候、水文 重庆属中亚热带湿润季风气候区，具有夏热冬暖，光热同季，无霜期长，雨量充沛，湿润多阴等特点。区域内水资源丰富，有长江、嘉陵江、乌江、涪江、綦江、大宁河等，水资源丰富。 (3)土地资源重庆市土地总面积8.24万平方公里折合，农用地616.34万公顷占土地总面积的74.85%人均耕