长沙中顺国际广场综合项目营销策划报告（定）-82-2008年.ppt

中顺国际广场（建议名）营销策略汇报 序 言 先看项目物业自身的定位  原始产品定位 中顺置业公司对本项目的战略思考 目标排序： 快速进入市场，快速销售，实现资金流迅速回笼。 通过产品价值主张强化项目及企业品牌，以达到社会效益最大化 合理的利润值 这一目标意味着什么？——“叫好又叫座” 界定问题 项目概况 项目四至 交通分析 噪音分析 景观分析 地块SWOT分析 长沙房地产市场现况 南城区域市场现况 南城房地产开发特点 1、写字楼核心区楼盘分布将更加密集，经济磁极效应日益强烈。但由于周边土地的供应量有限，加上市区的南扩以及省政府、区政府南迁所形成的巨大带动作用，写字楼版图将突出CBD，扩展到劳动路以及湘府路沿线。 2、由于市场消费能力的限制，今后一段时间里写字楼市场上商住楼的主体地位不会改变。但由于商住楼商住混合这一天生缺陷以及其他问题，使之不可能成为写字楼市场的发展方向。随着市场的逐步成熟，商住楼将会被高档专业写字楼替代。 3、价格方面，写字楼市场的趋势应该是稳步上升。个别项目甚至可以凭借综合品质的明显优势获得相当高的销售价格。 4、写字楼对配套的重视程度加大，从降低单位电梯的服务面积到提高物业管理服务水平。长沙写字楼的档次整体有所提高，但仍有较大的上升空间。　 5、中档专业写字楼市场广阔。尽管这几年长沙写字楼市场有所发展，但是市场还处于雏形。在本土企业中，中小企业始终占市场主流的地位，瞄准中小企业的中档专业写字楼市场前景广阔。 长沙市酒店业发展研究 1. 竞争比较 随着竞争的激烈，越是同质化，越是外围与外延的竞争。 本项目的核心属性优势明显（位置因素除外），而在外围和外延属性上基本处于平均水平，尚有很大的发展空间。 2. 产品分析 核心属性（产品功能）总评分最高，而各指标间差距明显 外围属性（产品服务）各指标较均衡。 外延属性（产品品牌）总评分最低，各项指标差距较明显。 竞争定位结论：市场领导者 市场领导者的核心竞争力模型 本案的“核心竞争力”选择 项目价值分析 1. 客户价值厘定 2. 产品价值与客户利益点 3. 目标客户群 酒店引进品牌之一——香格里拉 香格里拉在中国 香格里拉的名字就是奢华 酒店引进品牌之一——希尔顿 希尔顿在中国  希尔顿旗下有多个酒店品牌，其中“康拉德”是奢华型酒店， Doubletree是高端多功能酒店，“斯堪的克”是经济型酒店。目前在中国已经营6家酒店，其中五家“希尔顿”品牌分别位于北京、上海、三亚、重庆及合肥，在香港拥有一家康拉德酒店。希尔顿方面计划，未来2-3年内，希尔顿品牌还将进驻东莞、太原和重庆，内地的第一家康拉德酒店则将于2009年在上海开业。 万豪在中国 酒店引进品牌之一——威斯汀 威斯汀在中国 行政公寓 卖点：顶级酒店管理 多种风格豪华装修 政府公务区核心位置 三城融城中央 万豪棕榈泉行政公馆 典型个案研究——运达国际广场 成功的细节 市场领导者的营销战略 1本案营销战略模型：虚实结合、争夺资源 本项目营销战略模型呈现“梭状”结构，需要做强的是占位、体验和服务，而要做大的是形成产业与客户规模方面。 体验——产品价值 服务——提供附加值 2. 营销战略体系 3. 形象定位 将“城市综合体”概念转化为客户可感知的词汇：“中央政务口岸” “财富·第五大道”为二期沿街商业部分的独立名称，以塑造副品牌，提升物业价值。 从客户利益出发的价值主张：站在一个更高更宽广的平台上，加速发展，做大做强。 4. 项目价值体系 营销分战略——1）与湖南的未来关联：做三件事 1. 营销分战略——2）中心化：让“政务口岸”深入民心 1. 营销分战略——3）引入领袖企业：形成行业集聚效应 1. 营销分战略—— 4）满足中小企业扩张需求 1. 营销分战略—— 5）租售联动：滚雪球，扩大客户群 1. 营销分战略—— 6）体验计划 1. 营销分战略—— 7）建立商务平台：共创财富 2. 整体营销节奏安排 3. 推广攻略 4. 展示攻略 5. 营销筹备工作 总 结 气派醒目的售楼部是最好的广告 写字楼 CBD核心地段 第一太平洋戴维斯物业管理 顶级酒店、百货配套 公寓 邀请世界著名设计师设计 世界顶级品牌装修 第一太平洋戴维斯物业管理 完美的配套与地段 酒店 填补湖南空白的国际顶级酒店 裙楼 酒店大堂 浦东发展银行营业大厅 比肩“西武”的 “世界名品走廊” 实现价值 酒店：持有 公寓10000元/㎡ 写字楼7000元/㎡ 裙楼10