附件一大目湾新城引擎性的项目可行性的研究_00002.docVIP

附件一：大目湾新城引擎性项目可行性研究 一、市场支撑 （一）消费市场分析 1.全国需求面分析 世界旅游组织预测到2020年，全球旅游人次数和旅游收入增长将远远超过世界经济平均增长率，中国将成为世界第一大旅游目的地和第四大客源市场。目前，中国旅游业发展已经进入黄金时期，观光旅游向休闲旅游、体验旅游升级趋势不断出现，中国旅游业将继续保持良好的发展态势。随着人们收入的增加，生活节奏的加快和生活方式的日益多样化，新世纪的中国旅游消费市场需求呈现四大趋势：趋势一：休闲度假旅游成为主流。人们不再满足于浅尝辄止的观光旅游，休闲度假式旅游已逐渐成为旅游消费的主流。趋势二：体验娱乐旅游不断升温。华侨城欢乐谷落户北京、迪斯尼在香港开业标志着体验娱乐项目的再次升温。趋势三：高端商务旅游成为新贵。商务旅游是旅游业的新贵，极具成长性，有关资料显示商务旅游已占全部旅游收入的12%。趋势四：大型节事会展旅游蓬勃兴起。以奥运会、世博会为代表的节事效应，更加强化中国旅游消费市场的壮大。 大目湾新城项目的开发应抓住中国旅游大发展黄金时期，休闲度假旅游发展的潮流，以创新的体验旅游、娱乐旅游等项目的开发来引领旅游发展的潮流，抢占中国旅游发展的新起点。特别地，对于著名商旅城市宁波来说，大目湾新城的项目开发更应注重商旅叠加效应，强化对商务旅游、会展旅游的项目的开发。 2.大目湾新城的市场前景 象山县2005年旅游接待人次达200 万人次，旅游收入达12亿，“十五”期间，象山旅游接待人次数和旅游收入年均增长率均超过40%。象山县的旅游发展的已经突破市场门槛期，进入了快速发展阶段。随着中国旅游需求大环境的迅速迸发，一方面随着象山旅游者的增加，象山的客源地将得到增加，另一方面，由于象山旅游区数量的增加和类型的丰富，象山休闲城市的打造得力，到象山旅游的游客数量也会增长，由此将形成良性循环。大目湾新城是综合性的按照“旅游－休闲－度假－居住”发展打造的复合性新城区，其综合性、创新性、复合性和高端性的旅游、休闲项目面对的市场也是多元化、多层次的。大目湾新城的市场来源,其市场包括休闲市场、旅游市场、会议市场、度假市场和居住市场等。 一级市场：宁波、象山及周边地区为基础，长三角各重点城市为主的市场，以旅游需求、休闲需求、度假需求、商务需求、居住需求和投资需求为主。这类市场由于区位优越、经济发达、交通便利，其居民具有较强的消费水平、较高的出游能力和较多的出游欲望，是大目湾新城旅游开发面对的主要客源市场。一级市场的市场容量大，消费频度（重复性）高，消费形态多样，反季节能力较强，需求以休闲、餐饮和娱乐为主。 二级市场：全国其他地区市场，特别是其他重点城市市场，这类市场以旅游市场、度假市场和投资市场为主。二级市场的市场容量最大，消费频度一般，消费形态多样，但是一次性消费水平较高，季节性很强，需求以观光、休闲、餐饮和娱乐为主。 机会市场：国际市场特别是国际商务旅游市场。主要是休闲度假市场、投资需求市场和商务会务旅游市场，特别是长三角的上海、杭州、宁波等地的外籍商务人士市场。这部分市场的需求层次较高消费能力很强，有一定反季节性，以健康养生、运动体验为主，内容涵盖了娱乐、餐饮、运动、疗养等多种度假形式，停留时间长，消费能力强，成长空间大。 结合前文中大目湾新城的市场定位、市场来源和市场类别分析，我们可以认为大目湾新城目标市场是多元的。按照市场的收入水平和消费能力，大目湾新城面对的市场是呈金字塔结构，大目湾新城的主要市场层次定位为以中等收入阶层为主，部分高收入阶层和少量低收入阶层市场为辅。 大目湾新城应适度超前打造华东地区滨海旅游的集散中心，推出大量与周边地区差异化的美食餐饮、娱乐休闲、健康疗养、运动游乐等反季节性项目，争取成为浙江滨海旅游的出发台与回归台，成为中国新兴的滨海游乐中心、体验旅游中心，建议大目湾新城适度超前发展一定量的高星级酒店、新型主题式体验式游乐项目等，先期先面向观光客，中长期内定位为中端消费市场，逐步通过体验性项目克服旅游季节性，提高旅游市场的重游率。 （二）投资面分析 1.旅游行业投资前景看好 2005年，中国旅游业和全球旅游业都进入了一个新的景气周期，其中区域旅游项目的投资机会进入迅速发展的世纪性机遇。旅游行业是蓬勃发展的朝阳行业，尤其是景区、景点类行业是对抗周期性较好的行业选择。全球经济运行良好，中国等新兴市场的持续活力，以及美国、日本和西欧等成熟资本市场的旅游消费能力反弹，这些伴随居民需求结构和消费结构的升级，从而爆发出巨大的区域旅游冲击波。区域旅游市场本轮景气周期将持续6－9年，即可持续到2014年，期间入境到各大小景区旅游人数年均增长率为8％－10％，同时国内旅游人数保持年均增长率为5%－7%。基于投资回报与持续成长的综合考今后旅游项目投资商机主要有以下种：第一种是景区开