房建项目经营管理全过程操作要点与控制环节.doc

房建项目经营管理全过程操作要点和控制环节 随着市场经济的发展，建筑施工企业面临着激烈的市场竞争，企业能否在市场竞争中立于不败之地，关键在于企业能否为社会提供质量高、工期短、造价低的建筑产品。我们的建筑施工企业在当前这样的市场经济环境中，要想使自己能够生存下去、发展起来，就必须特别注重自己的经营。合同管理全过程就是由洽谈、草拟、签订、生效开始，直至合同失效为止。不仅 要重视签订前的管理，更要重视签订后的管理。系统性就是凡涉及合同条款内容的各部门都要一起来管理。动态性就是注重履约全过程的情况变化，特别要掌握对自己不利的变化，及时对合同进行修改、变更、补充或中止和终止。 1、合同谈判 施工项目的合同一般分为建设合同、劳务分包合同、专业分包合同、材料采购合同、机械租赁合同、甲方指定分包管理合同及框架（合作）协议等。房建项目由于工序多而且复杂，因此合同类型也是多种多样，并且数量较多。合同类型虽然多样化，但是万变不离其宗，在合同谈判时，抓住几个控制环节——合同范围及工作内容、合同造价确定原则、价款支付方式，这几点是甲乙双方共同关心的焦点，这几个环节其实并不是独立存在的，而是相互制约关系。 谈合同是首先要明确承包范围及工作内容，尽可能的把相关工作内容全部包含住，这样才能准确的做出相应的报价，才不会因为在执行合同时引起歧义和纠纷。其次是甲乙双方要明确造价确定原则，是固定综合单价还是一次性包干，还是按照图纸执行定额计价，可不可以调价，调价原则是什么，有没有利息补偿等都是合同双方关心的内容。最后就是价款支付方式，有没有预付款，进度款如何计量支付，尾款怎么支付，这些都是承包方确定报价的主要依据，他要根据支付比例确定自身用不用垫资，如何筹措资金，怎么运作资金维持施工生产。在这里不是说合同里就这几条重要，其余都不重要，只是个人觉得这几点是合同核心内容，其他条款包括技术要求、违约责任、纠纷解决等等也是比较重要的条款，也会对造价有影响，但是只是从属条款。 在沧州市图书馆及城乡规划馆项目，我们在与主体结构劳务队谈合同时，就十分明确他们的承包范围及工作内容，除了施工图纸内容外还包括了楼内消防、垃圾清运、预留预埋、配电箱布置、信号工设置、有无床铺等比较边缘的工作，这样劳务队就可以根据这些条件给出比较合理的报价。项目部也可以根据这些内容要求劳务队完善自身的配置，也能有效的减少双方的纠纷。 二次结构报价时，我们没有像以往让施工单位报综合单价，而是将二次结构各项内容拆开来报价——包括砌筑（m3）、钢筋（t）、混凝土（m3）、模板（m2）、脚手架（项）等项目，这是以前没有过的，虽然增加了工作量，但是能清晰反应施工成本。 合同执行 合同执行要抓住几个控制环节——合同交底、合同变更、合同跟踪。 合同签订下来之后首先要在项目部给全体职工进行合同交底，明确告知合同双方的责任、义务，明确双方需要做哪些工作，让所有职工都知道在自己的工作范围内如何去管理对方。 其次，要抓好“变更”工作。注意做好补充合同（协议）的工作。“变更”是对合同再约定的机会，我们一定要有这个意识，要从设计、施工、质量标准等各方面入手，想方设法抓住每一项“变更”，并做好由于“变更”带来的对合同原有承诺的审查，看它是否提出合理的新的约定。使由于“变更”造成工期、效益的变化，不朝着不利于自己的方面变化。抓好了，还可以使原先不利于我们的条款朝有利于我们的方向转化。 第三，做好跟踪（履约）工作，必须落实二个概念：一是“大合同”概念。合同是从招标开始一直到竣工结算，这一全过程中的所有“约定”广义上的认识包括招标文件、答疑文件、投标书、询标记录、合同文本、补充协议、会议记录、业务通知、图纸、技术标准等均属“合同范围”，因此合同履行就必须从大范围内来考虑各条线的横向到边，纵向到底的全面跟踪。二是合同程序的时效观念。从法律上讲，后者的效率要优于前者。因此合同跟踪就必须要以“补充协议”的形式，做好“变更”再约定工作。工程施工中对成本的控制有以下几个方面： 合同方面 以招投标文件、承包合同及签订合同时的施工图为依据，根据合同要求的工程项 目质量、进度等指标，详细地编制好施工组织设计，以此作为制定计划成本的基础。对合同中的暂定项目和存在变更的分项工程及时申报，尽可能的增加工程收入。合理地利用合同赋予的权利增加收入，减少支出。 2、技术方面 根据施工现场的实际情况，科学规划施工现场的布置，依据自身的技术优势，充 分调动技术管理人员的积极性。通过优化施工组织设计，简化优化施工方案，新技术、新材料的运用，尽可能地减少生产成本的投入，实现项目利润最大化。另外，通过加强现场技术和质检、安检的管理，便工程项目的质量和安全完全处于受控制状态，杜绝质量和安全事故的发生，使各种损失减少到最底限度。 3、材料方面 工程的材料成本要占一个工程项目