中粮-天津世界贸中心项目工作推进报告.ppt

一、天津项目工作回顾和现状 工作回顾 2006年11月28日在北京凯莱酒店，中粮集团与天房发展就合作开发“天津世界贸易中心”项目举行了简单而庄重的签约仪式，标志着中粮集团正式入股津茂公司。 在双方股东的大力指导和殷切关怀下，津茂公司朝着尽早实现项目开工建设的目标扎实地迈进，在2006年末至2007年初的这段时间里取得了一定的成绩，不仅积极将项目前期向前推进，并且通过半年多的历练和磨合打造了一支团结精干的队伍。 工作回顾 工作回顾 工作回顾 方案一：以商业为主的单核方案 方案二：以(写字楼+酒店 超高层)+商业为中心的双核方案 三个小组责任明确、相互配合，共同推动各项工作顺利实施。 1.6.2、天津项目产品定位-项目市场调研 1.6.2.1、 对天津中心城区与滨海新区发展态势的研判： 1.6.2.1.1、 未来天津发展将显现出双核效应，即中心城区和滨海新区协同 发展。 1.6.2.1.2、 中心城区在公共服务、综合配套设施方面仍将具有较大优势， 未来的发展重点在于综合性服务业，主要在于金融、商贸、旅 游、教育、中介服务等行业；而滨海新区的优势则体现在吸引 现代制造业和生产性服务业方面。 1.6.2.1.3、中心城区的房地产市场发展相对比较成熟，仍然是主要商务活 动的集中区域，在高端商业、写字楼、酒店、住宅方面仍将保 持较旺盛的需求；滨海新区的物业市场在未来几年内会出现比 较快速的发展，但在15年内仍难以逾越中心城区。 1.6.2、天津项目产品定位-项目市场调研 1.6.2.2、商业物业 优势： 天津宏观经济未来将保持12%以上的增长，居民收入持续增加，消费能力不断提高； 接驳地铁，能为项目带来旺盛人气； 项目沿南马路202米，南外大街320米，巨长的沿街面有利于安排商业业态； 项目所在区域正在发展成为新兴中高收入阶层聚集区，同时亦属于天津文化教育核心区； 项目发展符合天津未来重点发展南市商圈的规划； 天津目前缺少一站式购物中心。 劣势： 项目地处传统老商圈，周边环境档次较低； 未来5年将有至少7个大型购物中心入市，总供应量将超过50万平米； 天津消费者对品牌及时尚品消费意识不强，整体高端消费能力不足。 1.6.2、天津项目产品定位-项目市场调研 1.6.2.2、商业物业 策略： 业态齐全的一站式购物中心； 商业建筑在设计上一定要追求差异性； 全力营造项目自身的氛围和小环境，引领消费潮流； 提供足够多的停车位。 定位： 充分发挥地铁上盖及沿街面长的优势； 建造一个集购物、娱乐、观光、休闲功能为一体的综合性一站式购物中心；以中等偏上的消费层次为其主要服务对象； 目标客户群体：以25-45岁上班族及双收入家庭，家庭月收入5000元以上，受高等教育族群为主力客层； 以商业做整个项目的核心，规模在10万平米以上，预计2011年租金达到4元/平米/天。 1.6.2、天津项目产品定位-项目市场调研 1.6.2.3、写字楼物业 优势： 项目的综合性将提升写字楼的竞争力； 目前市场上缺乏真正高品质(硬件设施和软件服务)国际标准的产品； 目前天津写字楼平均租金为12-15美金/平米/月，但品质较高的国际大厦成交价格为23美金（含物业管理费）。高品质写字楼租金提升空间较大； 与滨海新区相比，中高端客户仍青睐中心城区的高品质写字楼。 劣势： 项目未在传统商务区域和写字楼聚集区域； 未来3年天津甲级写字楼陆续新增供应约60万平米，主要集中在南京路、海河沿岸；未来3-5年至少有3栋超高层写字楼(超过60层)入市； 天津甲级写字楼市场总部优势不明显。 1.6.2、天津项目产品定位-项目市场调研 1.6.2.3、写字楼物业 策略： 缔造地标性建筑提高项目竞争力优势； 建造真正的高品质、智能化、国际标准的写字楼产品； 开发规模适中，过大则市场有问题，过小则难形成规模。 定位： 国际标准甲级写字楼，参照北京国贸中心； 目标客群：物流、制造业、贸易行业的大型企业，兼顾专业服务性机构及零售银行行业需求； 开发规模：60000平米； 租金：2012年达到23美金/平米/月。 1.6.2、天津项目产品定位-项目市场调研 1.6.2.4、酒店及服务式公寓物业 优势： 地标性?综合体项目将对酒店及经营形成有力支撑； 天津外国投资的增长（2006年同比增长24%）、商务客源的增长带动酒店及服务式公寓经营增长； 2006年五星级酒店平均房价676元、同比增长6%，目前市场领先者喜来登大酒店的平均房价为900元?间?夜； 服务式公寓目前在建项目大多为散卖型，整体持有经营的项目在品质上和客源成分上将更有竞争力；