土地增值清算审核操作手册.pptVIP

土地增值税清算审核操作手册 一、清算条件审核的要点 二、清算内容审核的要点 三、企业或中介机构提供的清算报告中必须提供的资料和说明的事项（一） （二） 一、清算条件审核的要点 重点审核符合哪类清算条件，清算程序是否到位，清算资料、表、通知书等是否完备。 土地增值税清算申请表 土地增值税清算通知书 土地增值税清算材料清单 土地增值税清算受理通知书 土地增值税清算补充材料通知书 土地增值税清算终止核准通知书 土地增值税核定征收通知书 （一）纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。 　　1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 　　2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 　　3、直接转让土地使用权的。 （二）对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4、省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 对前款所列第（3）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。 二、清算内容审核的要点 （一）清算项目和房地产类型的确定问题 （二）收入确定 （三）土地增值税扣除项目 1、清算项目以规划部门审批的建设工程规划许可证中所列建设项目为准。 审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算。 2、对房地产清算项目中不同类型房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 第一类：普通住宅。（市区按照甬政办发[2005]104号文公布的标准执行,其它各地按照当地政府公布的标准实施。） 第二类：除低层住宅、普通住宅外的其它住宅。 第三类：除单体别墅外的低层住宅、办公用房、商业用房、车库、车位等。低层住宅指按照国家建设部建标[1999]76号规定，有天有地、一般为一层至三层的住宅（但不限于三层）。 第四类：单体别墅。 （二）收入确定 1.重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入 ------土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。 （二）收入确定 2.重点审核发生补、退房款的收入调整情况 ------销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 （二）收入确定 3.重点审核销售价格有无明显偏低情况 ------将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售。 ------将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 （三）土地增值税扣除项目 土地增值税扣除项目审核的总体要求 同一清算项目中不同房地产类型共同的成本、费用的分摊计算原则 扣除项目 1、取得土地使用权所支付的金额 2、房地产开发成本 3、房地产开发费用 4、与转让房地产有关的税金 5、国家规定的其他扣除项目 土地增值税扣除项目审核的总体要求 对所归集的各项成本和费用的真实性、归集准确性，相关性和分配方法的合理性进行审核。 同一清算项目中不同房地产类型共同的成本包括土地使用权成本、房地产开发成本、费用的分摊计算，暂按照以下原则处理： （1）应按规定分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税； （2）对不同房地产类型共同的成本、费用如无法按房地产类型进行完整、明确区分的，暂按可售建筑面积进行分摊，分别核算增值额、增值率； （3）对不同房地产类型所属的土地使用权成本，如能提供确切证明材料（如决算报告、图纸等）且能明确区分的，可单独按其实际占地计算土地使用权成本； （4）考虑到商业用房开发成本较高的实际情况，如同一清算项目中有住宅、办公用房、商业用房、车库、车位等多种房地产类型，且无法明确区分各类型成本、费用的，在按可售建筑面积分摊共同的成本、费用包括土地使用权成本、开发成本、开发费用时，允许商业用房分摊系数上浮10%计算，同时其它房屋类型相应下浮。 1、取得土地使用权所支付的金额 重点审核同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。审核是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额的情形。 ---