江都市利民北路地项目定位报告.ppt

他们， 骨子里的贵族， 血脉里的绅士。 红砖墙、格栅窗、尖尖屋顶 精致而充满优雅与高贵的气质 他们是 建筑中的贵族 这一切，与市场需求相契合 江都首席纯正英伦风情 贵族品质社区 本案项目定位 这一形象，将本案从市场上欧风社区中，脱颖而出！ 我们的项目 标杆江都欧风建筑典范 定义江都新贵族品质社区 诠释城市贵族文化生活 我们更深远的目标打造 江都中高端人群的专属生活圈层 属于江都华丰的品牌价值 让其成为引领江都房地产发展和高端生活形象的旗帜 提案纲要 市场解读 需求分析 项目定位 产品定位 规划配套建议 项目产品线定位 产品线定位原则： 1、紧跟市场需求原则，根据市场需求，做市场接受度好的产品 2、价值最大化原则，在既定的容积率下，实现最优的产品配置 高层公寓 =2.0 根据地块容积率1.5，可能的产品组合判断 花园洋房 0.9-1.0 叠加别墅 0.8-0.9 联排别墅 0.5-0.8 小高层 1.5-1.8 最佳产品线组合 1、根据同策观察，江都市场大面积产品销售去化速度慢，别墅产品对周边环境要求较高； 2、在1.5容积率下，做别墅产品是必要结合高层公寓产品。而高层公寓销售难，别墅去化慢，影响项目销售进度。 不建议做别墅产品 1、对高层公寓产品，江都购房者还处于认知阶段，对这类产品的抗性比较大，市场上这类产品普遍是销售的难点 不建议做高层公寓 在不损失容积率的前提下 产品线：小高层公寓+花园洋房 根据地块容积率1.5，小高层和多层花园洋房组合方案 方案一、 方案二、 “小高层公寓+花园洋房”： 小高层公寓为1.5-1.8，而多层花园洋房容积率范围在0.9-1；以花园洋房最大化，用小高层弥补整体容积率 属于”满排“方案，没有建筑面积损失，充分利用容积率；项目产品更加多样，整体建筑天际线更加美观，同时也能够预留充足的空间进行社区景观打造，提升社区品质 单一的花园洋房产品 多层花园洋房为0.9-1 满排花园洋房产品 会产生容积率的损失。如果不损失建筑面积排布，势必排布会相当密集，项目的品质很难提升 √ × 我们产品线的建议 地块容积率1.5 “小高层公寓+花园洋房”： 花园洋房排布最大化，少量小高层 预留充足的空间打造社区景观 产品户型及配比建议 户型定位原则： 1、市场跟随原则，设计市场热销的户型类型和面积段 2、控制面积原则，在市场接受的面积区间内，保证舒适性前提，确保面积最小 3、附加价值原则，为市场客户提供最大的产品附加值 景观规划 社区规划水景和园林景观 通过社区雕塑小品来突显欧式风格建筑的特色 园林景观强调的是林木的种植 会所配套 5000平米左岸时光会馆 规划有网球场、露天泳池、室内羽毛球馆、健身、商务酒店、咖啡馆、餐饮等多种设施 目前，江都市场上最好的项目会所配置 热销目标个案——中远·欧洲城 热销目标个案——中远·欧洲城 主力户型及销售率 三房产品为绝对主力户型，其次为两房产品，两种户型比重达到93%以上 二房主力面积在91-108 ㎡的大两房户型；三房户型以122-135 ㎡为主 二期共开出1292套，目前去化944套，去化率达72% 08年5月开盘，销售周期为18个月左右，月均成交套数在52套左右 数据来源——数据来源江都房地产网 项目总结 项目热销分析 1、配套完整——南区成熟的生活配套，周边江都重点中学江都中学等学区资源 2、景观规划、建筑风格——大景观规划，水景、园林景观打造，丰富的欧式建筑风格 3、社区大型会所规划，江都目前公认的顶级社区会所之一，提升项目品质 主力户型 二房、三房是该项目主力户型产品，两种户型占总供给量的93%以上。其中为二房主力91-108㎡ 三房以大三房为主，面积在122-135㎡ 主力成交客源 主力客户为南部区域的企事业高端客户为主，占到六成左右比重。以企事业单位公务员和外 资公司高管，以及部分私营业主为主。少量的来自北部市区和南部乡镇客户 热销目标个案——中远·欧洲城 热销目标个案——广源·世纪景园 四大组团和中央水景 项目规划 4800-5200元/㎡（预售） 目前报价 目前正在接受预约为多层和小高层 推盘情况 预计09年12月开盘 开盘时间 三房89-117㎡；四房134-148㎡ 主力户型 36% 绿化率 1.6 容积率 800套 1290 花园洋房、小高层、别墅 建筑形态 10万方 建筑面积 6.1万方 占地面积 城北黄山路 所处位置 基本参数 建筑立面风格 法式风情，咖啡色建筑立面，整体色调沉稳、大气，市场客户认可度较高 热销目标个案——广源·世纪景园 景观规划 5000平米社区公园景观——爱琴湖公园 规划多个社区广场，凯旋广场、协和广场和情侣广场 凯旋广场 情侣广场 协和广场 热销目标个