城中村改造的项目定位及物业发展市场调研的报告.ppt

石家庄新华区北焦村改造项目定位与物业发展建议;项目区位与交通条件项目位于新华区腹地，紧临和平路;项目地块本体条件和经济指标;泰华街要建高架桥 建设大街要南延 ;石家庄交通规划;;地块南临城市主要交通和平路，地块外围受车行交通影响较大，具有良好昭示性； 轮廓规整，规划空间较大； ;项目目标与约束条件;项目核心问题;目标与约束条件;项目大环境背景简述;一、 房地产市场运行情况 （一）商品房上市量能够满足需求 　　受2008年房地产市场观望气氛的影响，加之未来市场的不确定因素，2009年初，部分开发企业不同程度地放缓了在建楼盘的开发进度，从而使得2009年年初的商品房上市量略显不足，4月份以后，由于政策的影响，开发企业加快了开发速度，整个年度市场上市基本能够满足消费者需求。 （二）商品房成交量大幅上扬 　　在国家宏观政策和省、市政府及时出台的多项鼓励购房措施以及住房刚性需求有效释放的共同作用下，我市房地产市场回暖较为明显，尤其是商品住宅成交量大幅上升。 ;二、房地产市场结构情况 ;内环板块 板块范围——“和平路-体育大街-槐安路-中华大街” 概况——是石家庄最为成熟的生活区域,楼盘大部分都是高层,房价水平上是石家庄楼市一个标杆无5000元/平方米以下的住宅价格。 ;桥西板块 板块范围——“京广铁路-新华路-外环线” 概况——是河北省政治中心和石家庄文化、教育、科技、金融中心。中高档住宅具有很大吸引力，刚性需求比重很大；土地稀缺，价格上涨快。;东开发区板块 板块范围——东二环以东区域 概况——生活配套相对滞后，生活区较少，房龄短，小高层产品已经成为市场主流。随着中央商务区的建设，区域发展潜力巨大。 ;东北板块 板块范围——北二环以北，京广线以东，太平河至滹沱河沿岸 概况——是市政规划的高档低密度住宅区，产品多为独立别墅、联体洋房、低层公寓、酒店公寓等，配套设施不完善。;和平路板块 板块范围——和平路沿线地区，主要是位于长安区的和平路沿线 概况——规划为高密度住宅区，厂企集中，综合环境较差。产品以高层为主，属石家庄高均价区??。;西北板块 板块范围——“新华路-京广铁路-西北环线” 概况——房龄较长，配套落后，多以早年建设的经济适用房、单位宿舍；供应集中为多层和高层，近期新盘较少，主要以中等面积户型为主。;东南板块 板块范围——“裕华东路—京珠公路—南外环线—建设大街（汇通路）” 概况——定位于城市副中心功能，文化底蕴相对深厚。区域商品房市场极为活跃，小高层产品已经成为市场主流，高层产品比重还在加大，目前均价在5000元/平米左右。; 项目所处区位：新华区;新华区是石家庄中心城区之一，位于石家庄市区的西北部，靠近火车站，区政府驻泰华街93号。行政区域界线：从中山西路中心线与京广铁路上行线交会点起，沿京广铁路上行线中心线向北至北二环西路中心线，向西至红星街中心线，向北至正定县界，向西北至鹿泉市界，向西南至石太铁路上行线中心线交会点后，沿该区与桥西区界至界线起点。总面积　92．11平方公里，下辖　2个乡、2个镇、11个街道办事处、总人口47．91万人，具有人流、物流、信息流相对集中，交通便利，教育、科技和商贸资源较为丰富的区域特征。 ;新华区与其他区开发量等对比;新华区与其他区上市量与成交量对比;1.新华区是石市传统行政区的配套居住区，二环内区域氛围成熟，环外发展受制于滹沱河与石太高速路，全区开发空间有限，区内新开发项目相对较少； 2.目前楼盘多集中在环内，数量少，商品房销售速度较快，销售均价在4500元/平方米以上； 3.小户型的销售比例呈增长态势，但是两室、三室户型仍是市场主流； 4.二手房交易量平稳，价格略低于商品房价格。;新华区：城市传统商业、行政中心，城市中、高端住宅板块，平台  价格4000元以上；未来区域价值仍将稳定提升.;新华北郊片区——拥有完善配套，宜居城市繁华区;;盛世天骄位于桥西区新华路和泰华街交叉口西行200米。9路、 34路，111路，38路等公交车直达社区，出行便利。 盛世天骄地处二环以内紧邻新华区政府和几处商场，优越的 地理位置，可以感受生活宁静安逸，可以享受都市时尚繁华。 盛世天骄以世界领先的Block街区理念进行规划，营造集居 住、办公、休闲、商务于一体的综合平台，使生活更为舒适 和方便。（BLOCK是5个单词的缩写：B-Business(商业)、 L-Liefallow(休闲)、0-0pen(开放)、C-Crowd(人群)，K- Kind(亲和)。简单的概括：就是居住和商业的集中融合．街 区既要提供居住，又要有丰富的商业配套和休闲配套，把人 们从传统的封闭围合式居家中引导出来，将街区与居住、休 闲、娱乐、商务等组合在一起，同时建立亲切和谐的邻里关 系。;