某商业地产的项目商业定位的报告.ppt

* 五组团-1F 功能业态布局建议 家电专业店 快餐 精品百货 精品百货 * 五组团- 2F 功能业态布局建议 家电专业店 特色餐饮 大型超市 * 五组团- 3F 功能业态布局建议 家居专业店 休闲娱乐 大型超市 * 五组团-负一层 建议全部建为车库 * 建议在原规划方案上，改变其中一个商业主入口和一个中庭的位置 ? * 三组团以中高档餐饮为主，引进部分茶楼、咖啡吧、美容等休闲商业，另辅以少量的生活配套商业 一层 二层 三层 * 四组团一层以社区生活配套商业为主，二层以茶楼、洗浴、美容康体等休闲商业为主，建议增加垂直通道，以便二、三层商铺划分可以更为灵活 一层 二层 三层 * 停车场 原规划商业停车位1160个，按各种功能配比停车位1380 个，还缺220个停车位。 大卖场：50㎡：1 高档餐饮：100㎡≤1 商业面积：200㎡：1 地下停车场（设备用房）：40㎡/个 规范商业停车位的最低标准配置： * * 停车场 商业设施停车场配建指标（设商业营业面积为S） 商业设施类型 面积配置比例 该类型商业设施举例 大型购物中心 P 0.4 S 万象城、中信城市广场 大型综合超市 P 0.5S 沃尔玛、家乐福 仓储型商店 P 1.0 S SAMS, METRO 高档餐饮 P 1.2 S 丹桂轩、王子国宴 * 停车场 假设住宅停车位：1户：1 原规划商业停车位1160个，按各种功能配比停车位2390 个，还缺1230个停车位。 大卖场：50㎡：1 高档餐饮：100㎡≤3 商业面积：100㎡：1 地下停车场（设备用房）：40㎡/个 停车位的标准配置如下： 商业类型 面积㎡ 停车位数 购物 26332 658 高档餐饮 39499 1184 休闲与教育 21943 548 总计 87773 2390 * 测算前提与假设 方案建议 测算结果分析 第六部分 经济测算 * 根据市场现状及开发商对项目的预期，制定了如下对价格体系的假定 测算假定： 三组团2009年开始销售/收取租金。 四组团2010年开始销售/收取租金。 五组团2010年销售3/4，2011年销售1/4。2011年开始收取租金。 租金按照年增长率8%计算 折现按照8%计算 租金收取年限为50年 不考虑税费的影响 成本未知 不考虑销售及租赁过程中产生的税费 不考虑风险，按照100%销售和出租计算 组团 楼层 售价 （元/㎡） 租金 （元/㎡·月） 3组团 1F 14000 80 3组团 2F 8000 45 3组团 3F 5000 25 4组团 1F 10000 50 4组团 2F 5500 25 4组团 3F 4000 15 4组团 4F 3500 10 5组团 1F 14000 80 5组团 2F 8000 45 5组团 3F 4000 25 * 方案一：所有商业面积销售 方案二：所有商业面积持有 方案三：三、四组团销售；五组团持有 方案四：三、四、五组团的1层全部销售；其余部分持有 方案五：三组团销售；四、五组团持有 方案六：销售三组团全部及四、五组团的一层；其余部分持有 测算方案租售比例设定 * 各方案销售收入对比：方案一（全部销售）项目最快可在三年内回现6.556亿元 销售收入： 所有商业面积销售＞三组团及四、五组团的一层销售，其余部分持有＞三、四、五组团的1层全部销售，其余部分持有＞三四组团销售，五组团持有＞三组团销售，四、五组团持有＞所有商业面积持有 * 各方案租金收益对比：方案二（商业全部持有）租金收益贴现值为16.91亿元 租金收入： 所有商业面积持有＞三组团销售，四、五组团持有＞三四组团销售，五组团持有＞三、四、五组团的1层全部销售，其余部分持有＞组团及四、五组团的一层销售，其余部分持有＞所有商业面积销售 * 从长期来看，持有比销售更能实现商业价值最大化。可根据对商业销售回现的要求，对租售方案进行选择 方案二总收益最高。反映了项目资产若作为沉淀将获取最大的经济利益。 一层的售价较高，将三，四，五组团一层销售，剩余部分持有的方案四总收益排第二位。 所有商业面积均销售的方案可尽快获取资金回现，但长期收益较低。 各组团的三、四楼商业价值低，持有增值能力不强，销售可一次性回现。 6.65 16.91 11.32 11.03 12.30 8.73 　单位：万元 销售收入 租金收益 总收益 方案一 65560.8 0 65560.8 方案二 0 169123.2 169123.2 方案三 33119.2 80149.3 113268.5 方案四 35957.3 74379.8 110337.1 方案五 24430.6 99498.3 123928.9 方案六 48953.2 3836