翠屏山别行销提案.pptVIP

前言 项目策划的出发点：别墅已经不能仅仅从建筑、环境等产品本身去满足消费者的需求； 惟有生活精神的塑造，才是提升项目竞争力的灵魂，也将是本项目策划的根本； 市场研展 紫金山麓别墅区----紫金山麓别墅板块的自然条件并不强势，不能直接利用紫金山山脉资源，此外区域大学城含金量较低，区域产业支撑不足，发展前景一般，因而该板块别墅市场的发展潜力一般。 百家湖别墅区----百家湖板块由于湖景资源枯竭，未来有一定品质、能直接临湖的别墅项目将越来越少，因而该板块在未来南京别墅市场上的影响力将越来越小。 版块划分及简单分析 汤山板块----目前该板块别墅市场正日渐萎缩，汤山品牌的影响力也日益下降，未来发展前景不容乐观。 翠屏山板块----开发商实力强、整体开发水平高；整个片区规划起点高，区域发展潜力大；开发时机良好；自然景观优势明显。目前，该板块别墅市场正处于蓄势待发状态，发展前景最为看好，也最有希望发展成为未来南京的高档别墅区。 本案最大的竞争对手，并非翠屏山庄，而是翠屏山版块后期启动的几个项目。目前尚未启动的几个项目，在规模和自然条件等方面与本案十分类似，且项目启动较晚，其市场定位、产品设计以及营销手段等可以本项目作为参考，在未来竞争中处于相对有利的地位。 翠屏山区域竞争对手分析结论 南京房地产市场营销现状分析 开发商或销售商对市场认识的不够充分； 部分开发商的项目前期定位比较混乱； 营销代理公司对项目的整体形象包装力度大大欠缺； 项目定位 用地分析 优势 未来的南京高档别墅生活区； 相比于南京的其他别墅版块（如：汤山版块、百家湖版块），整体规划较为先进； 地块就在翠屏山脚下，自然生态环境比较好，无污染； 随着共青团路的开通，交通便利程度得到大幅度提高； 劣势 处于开发初期，整体的市政配套尚不完善； 与周边的“翠屏山庄”相比，自然山水条件有所欠缺； 区域定位 自然生态环境优良的区域； 未来的南京高档别墅生活区； 南京本地的小私营企业主； 一些大型企业（如：跨国企业）的高级职业经理人； 江苏省其他地区有能力消费的客户群； 客户来源半径 目标客户定位 崇尚纯正美国生活精神的创知时代的领导者； 客户阶层定位 纯正美国生活精神的别墅社区 我们认为纯正的美国生活精神可以概括描述为：自由、进取、个性、资讯、温馨、健康； 形象定位 功能性、人文性、观赏性 产品塑造 一期价格定位在4600-5600/M2之间，影响价格差异的主要因素将是产品塑造所体现的生活精神方面；以每套198-330M2计算，项目的总价范围将在91万----180万左右 整体上本项目的价格将呈“低开高走”之势； 价格定位 营销推广 开发策略：项目分三期建设 营销核心：所有的营销手段组合都将围绕推广“纯正美国别墅生活精神”为出发点； 营销理论支撑：全程整合营销； 项目开发策略及营销核心思路 整合营销传播 形象总纲领 身处翠屏旖丽山水； 坐拥北美风情人文； 一方纯正美国风情的高档别墅社区； 卖点提炼： 北美风情的生活精神； 景观庭院的设计塑造； 细致入微的社区符号； 泛会所概念及其具有差异化的功能设施； “北美风格”商业街的塑造； 营销包装组合 地盘包装、传统媒体通道、特定媒体通道、形象代言人策略、销售道具、公关活动以及其他手段