个人住房抵押贷款政策性担保制度研究.doc.docVIP

　　个人住房抵押贷款政策性担保制度研究 论文导读:：还是投保个人住房抵押贷款保证保险。中低收入家庭的住房保障必须另辟蹊径。特别是对大多数中低收入者和积累较少的年轻人而言。论文关键词：个人住房抵押贷款，政策性担保，住房保障，中低收入者　　一、引言　　个人住房抵押贷款可有效填补居民即期住房消费支付能力与住房价格之间的缺口，克服居民面临的流动性约束，实现居民住房购买力的跨期转移，促进居民的住房消费。当今世界，凡是住房问题解决得比较好的国家，无不借助于个人住房抵押贷款业务来促进住房的商品化和自有化。按常规个人住房抵押贷款机制，借款人向贷款人申请贷款，首先得按规定支付一定比例的首付款，并以其所购住房作抵押；获得贷款后，借款人须按约定分期偿付贷款本息，否则，贷款人有权依法以该住房折价或者以拍卖、变卖该住房的价款优先受偿。但住房是一种特殊的不动产，其价格高昂，特别是对中低收入者和积累较少的年轻人而言，其购买住房的主要障碍就是难以一次性支付数额不菲的首付款。为此，在有些市场经济较为发达的国家和地区，政府直接或者间接地为符合特定条件的借款人申请个人住房抵押贷款提供信用担保，促使贷款机构向其发放高比例（低首付）的个人住房抵押贷款，以降低其购房门槛，保障其基本的住房需求。在我国，近年来由于住房价格增长过快，居民的住房消费支付能力与住房价格严重脱节，很大一部分中低收入家庭一方面因不符合廉租住房和经济适用住房的保障条件，另一方面又无力购买市场价普通商品住房（主要是无力一次性支付规定比例的首付款）中低收入者，住房难问题非常突出。本文拟在深入分析和全面阐述个人住房抵押贷款政策性担保的内涵、法理基础及其实践模式的基础上，结合我国住房市场和住房保障制度发展的客观需要，就如何构建适合我国国情的个人住房抵押贷款政策性担保体系提出一些原则性的设想和具体建议。　　二、个人住房抵押贷款政策性担保的内涵　　个人住房抵押贷款政策性担保与个人住房贷款、个人住房担保贷款、个人住房抵押贷款和个人住房抵押贷款担保等概念紧密相连。　　个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买住房的贷款。[2]与一般消费性贷款相比，个人住房贷款具有贷款额度大、贷款期限长等特点。为了保证贷款债权的安全，防止由于借款人不按期偿还贷款本息而遭受损失，贷款人在发放个人住房贷款时，除了要求借款人按规定支付一定比例的首付款外，通常还要求借款人提供某种形式的担保，如抵押、质押或者保证等，此为个人住房担保贷款。由于住房具有固定性、保值性和增值性等特点，贷款人在发放个人住房贷款时，一般要求借款人以其所购住房作抵押。因此，个人住房贷款通常又被称为个人住房抵押贷款。[3]但住房价格高昂，特别是对大多数中低收入家庭和积累较少的年轻人而言，其购买住房的主要障碍之一就是难以一次性支付数额不菲的首付款。个人住房抵押贷款担保就是指由依法设立的机构或者组织为合格借款人申请高比例（低首付）的个人住房抵押贷款而与贷款人签订保证合同，当借款人不按期偿还贷款本息时，由该机构或者组织承担约定的清偿责任的信用担保行为杂志。按担保机构的性质和目的的不同，个人住房抵押贷款担保又分为商业性担保和政策性担保两种。商业性担保是指以营利为目的商业保险公司为个人住房抵押贷款提供的保证担保（或者保证保险）；政策性担保是指由政府直接或者间接地为个人住房抵押贷款提供的保证担保。个人住房抵押贷款政策性担保具有以下几个方面的特征：　　第一，个人住房抵押贷款政策性担保的主体是政府机构或者政府出资设立的独立于政府之外的法人实体，而不是一般的自然人和法人。如美国的联邦住宅管理局和退伍军人事务部就是隶属于联邦政府的政府机构；加拿大的抵押贷款与住房公司、香港的抵押证券公司等则是政府出资设立的独立于政府之外的法人实体。　　第二，个人住房抵押贷款政策性担保是一种保证担保，或者说信用担保。担保机构在提供担保时，并不需要提供特定的财产，而是以自身的信用和一般财产作担保。贷款人之所以接受这种担保方式，是因为担保机构本身具有较高的信用，它们有的是政府机构，以政府信用作保证；有的虽然不是政府机构，但却是由政府出资设立，隐含着政府信用，并由政府承担最终的风险和责任。　　第三，个人住房抵押贷款政策性担保的对象必须符合特定的条件，一般为具有相应的具有相应住房购买力，但未能一次性支付规定比例首付款的中低收入家庭和其他特殊群体。如美国的联邦住宅管理局主要是为中低收入家庭、第一次购房者和边远地区居民的个人住房抵押贷款提供担保，退伍军人事务部的担保对象则是在战争时期服役90天以上或者在和平时期服役达到一定期限的退伍军人。　　第四，个人住房抵押贷款政策性担保的主要功能是为借款人申请高比例的个人住房抵押贷款提供信用支持，即降低购房借款人的首付款比例。[4]按常规个人住房抵押贷款机制，借款人向贷款人申请贷款，首