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§2 城市房屋拆迁补偿 一、补偿的对象和范围 （一）对象 所有人或产权人 拆迁人应当根据被拆迁人提供的合法有效证、照所确认的房屋面积和性质，对被拆迁人予以补偿安置。 拆迁征用集体土地上的房屋，被拆迁人应当提供县级以上人民政府及其有关部门核发的有效证件。拆迁国有土地上的房屋，被拆迁人应当提供《房屋所有权证》等有效证件。房屋面积或性质与《房屋所有权证》不符的，市拆管办或拆迁人可以查验《建设工程规划许可证》。 ? ? 房屋无有效证、照，但符合下列条件之一的，对被拆迁人应当给予补偿安置： 1．环城公园路以内，1956年底以前地形图上有标注的； 2．环城公园路以外，1977年底以前地形图上有标注的； ? ? 3．建于1984年4月20日以前的农房，持有乡级政府批准文件或证明文件。 （二）范围 拆迁补偿的对象是被拆除房屋及其附属物的所有人。在此，所有人包括产权人、代管人和同家授权的国有房屋及其附属物的管理人。 拆迁补偿的范围是被拆除的房屋及其附属物。但拆除违章建筑、超过期限的临时建筑不属拆迁补偿的范围。未超过批准期限的临时建筑属于补偿的范围，如进行拆除，应给予适当的补偿。 二、拆迁补偿方式 （一）产权调换 （二）作价补偿 三、拆迁补偿标准 货币补偿：根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。 产权调换：计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。 四、拆迁补偿的几种特殊情况 （一）拆迁出租房屋的补偿形式与租赁关系 拆迁出租房屋，原租赁关系继续保持的，应当实行产权调换；被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系，或被拆迁人对房屋承租人进行安置且房屋承租人在拆迁期限内搬迁的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。 （二）拆迁有产权纠纷房屋的法定补偿 凡动迁范围内存在产权纠纷的房屋，产权纠纷当事人应当在区、县房地产管理部门公布的规定期限内，就产权纠纷尽快协商解决，协商一致后，产权人与拆迁人协商解决 动迁补偿问题。如果产权纠纷不能在规定期限内协商解决，被拆迁人就失去了对拆迁补偿安置与拆迁人进行协商的权利．由拆迁人根据有关规定，提出动迁补偿安置方案，报有关房地产管理部门批准后实施房屋拆迁，在拆除 房屋前，有关房地产管理部门组织拆迁人对被拆除的房屋进行勘查，作好记录。 （三）拆迁设有抵押权房屋的法定补偿 拆迁设有抵押权的房屋的法定补偿实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议，双方当事人在房屋动迁主管部门公布的规定期限内达不成协议，则由拆迁人参照动迁有产权纠纷房屋的法定补偿规定实施动迁。拆除设有抵押权的房屋实行作价补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或由抵押人清偿债务后，方可给予补偿。设有抵押权的房屋实行产权调换时，抵押人应当以偿还的房屋作为抵押标的物，并与抵押权人重新签订抵押协议， 在拆除设有抵押权的房屋时，抵押人不得以此为借口擅自解除原抵押关系。原抵押关系应与继续维持。在动迁的期限内，抵押人如果选择产权调换的补偿方式，应当与抵押权人就调换后的房屋作为抵押物达成一致，拆迁人对此才能给予补偿。 §3 城市房屋拆迁安置 一、拆迁安置的原则和对象 （一）原则 房屋拆迁实行先安置后拆迁的原则 （二）安置对象 地域依据：位于经批准的动迁范围内。 身份依据：拆迁范围内具有正式户口的公民、具有营业执照或者作为正式办公地的机关、团体、企事业单位。 征地转户人口： a.已婚配偶及其新生子女； b.长期随独生子女生活且原地无房屋宅基地的父母；? c.在校学生，部队服役的战士，服刑、劳教人员； d.符合计划生育政策的孕妇增加一人。 e. 房屋系祖辈遗产，明确为产权人所有 f. 产权人及其配偶、子女一直居住的房屋，且无其他房屋。 二、安置方式和地点 （一）方式：一次安置、过渡安置 （二）地点：原地安置、异地安置 三、安置标准 以被拆房屋面积为计算依据，合肥市办法32-34条 四、拆迁安置期限及安置补助费 （一）安置期限 采取自行过渡安置的，过渡期内由被拆迁人或房屋使用人自行解决临时住房，拆迁人按规定支付临时安置补助费。住宅过渡期不得超过18个月，非住宅过渡期不得超过30个月，逾期未安置的，自逾期之月起不满12个月的，临时安置补助费增加100％；超过12个月以上的，临时安置补助费增加200％。 （二）安置补助费 1．临时安置补助费 提供周转房超过过渡期或不提供周转房 2．搬家补偿费 3．经济损失补偿费 案例分析： 宿州市华原房地产开发有