成都市及龙泉驿房地产市场调研报告.docVIP

前言 我们认为：策划和销售的目标，就是在获得合理利润的前提下，最快的速度把房子卖出去，并且在销售的过程中卖出自己的特色来，形成快速销售的好产品；虽然，规范化的管理会增大成本，但是必然提升销售的最终效果。 一、产品定位：产品要有品质。在一个区域，以特殊的姿态出现，获得第一感官上的好感，她有品质、有特色、有亮点，适合当地的市场而更能引领当地的消费，产生非空中楼阁的超越感。 二、文化沉淀：产品推销过程要有品位。在现有市场条件下，没有文化而获得成功是比较困难的，并且极有可能付出巨大的代价！为了更成功，我们当以营销的角度赋予她一种出水芙蓉般的文化。 三、销售方式：以品牌和项目的名气，直指人心地打动目标客户，达到迅速销售的目的。这样的销售不是推销而是顺理成章的共鸣。 四、盈利模式：成功的产品定位与文化沉淀，加之优秀的营销系统，盈利只是一种必然的结果。 全程的盈利公式——产品组合 + 文化 + 快速销售 = 盈利 第一部分 宏观经济分析 一、成都市及龙泉驿区宏观环境分析 1、成都的历史文化 成都市是四川省省会、中国历史文化名城、首批中国优秀旅游城市、国家卫生城市、全国双拥模范城。近几年，她又以城市建设和生态环境方面的成就，先后荣获联合国颁发人居奖和最佳范例奖两项殊誉。成都是一座融古代文明与现代文明于一体的特大城市。以历史悠久、文化底蕴厚重，风光绚丽多姿和名胜古迹众多而闻名于世。锦城 蓉城是成都的别名。 2、成都的地理位置 成都市位于四川省中部，四川盆地西部，平均海拔500米左右。境内兼有山景、平原和丘陵之美，且气候温和，雨水充沛、年平均气温摄氏16度上下，降水量约1000毫米，素有 冬无严寒，夏无酷暑之誉，加以土地肥沃，水利先进，物产十分富饶，历来被称为水旱从人，不知饥馑的天府明珠。成都市的全市总面积12.39万平方公里，总人口超过1000万人，辖区划为7区4市 (县级市)、8县。 3、龙泉概况 龙泉驿区位于成都市东部，紧邻龙泉山西侧，是成都市九区之一、国家级成都经济技术开发区所在地、成都市城市向东发展的主体区域。全区幅员面积558平方公里，辖4街办7镇1乡。素有“四时花不断，八节佳果香”之美誉，是国务院正式命名的“中国水蜜桃之乡”，全省经济综合实力十强县（区）之一。 4、龙泉的区位优势 龙泉区位优势得天独厚。是成都市正在实施的城市向东向南发展的主体区域。区政府所在地龙泉镇距市中心12.5公里，距成都双流国际机场28公里，成渝铁路穿境而过，成昆铁路绕境而行，以老成渝路、成龙路、成洛路为骨干的交通网络覆盖全境，现已开通4条对接成都市区的城市公交线路。 龙泉生态环境独特优良。境内气候温和，绿色城区和龙泉山生态屏障交相辉映，是“全国生态建设示范试点区”和“全国绿化百佳县（区）”。 龙泉旅游资源独具特色。境内有东郊明珠龙泉湖、西部客家第一镇洛带古镇、国家重点文物保护单位明蜀王陵、北周文王碑、千年古刹石经寺等众多自然和历史人文景观，是“四川省花果山风景名胜区”和“全国文物保护先进区”，一年一度的“中国·成都国际桃花节”已成为享誉中外的国际性旅游、招商、民俗盛会，目前已成功举办18届。 二、成都市郊县楼市发展现状 近几年在成都市房地产总体呈现供求两旺的背景下，从2002年起，成都市的郊县楼市开始高速发展，在城市向东向南发展的总体规划下，目前以华阳、龙泉和温江的“大盘竞争”最为“白热化”。向东发展对东郊工业的调整和城东副中心的依托较大，华阳则与南部新区的启动和城市外延发展相关，而温江因道路交通等基础设施的建设问题，整体市场处于观望状态。 市内板块与近郊板块的结构图示 1、影响郊县楼盘发展的几个因素 （1）、成都近几年郊县的郊县楼盘发展进入快车道，无论市从规模还是从品质上其发展速度和水平都是引人注目的，成都郊县房产尤其是住宅楼盘从2002年开始已经持续2年红火，2005年的郊县楼盘将继续受到众多的开发商和消费者的关注和青睐。使得郊县楼盘活跃和高速发展主要基于以下几个因素的影响： （2）、市区土地资源的稀缺 成都市市区土地资源的稀缺已是一个不争的事实，在日益强调规模档次的今天，更多的购房者将目光投向了郊县楼盘。向周边发展，向郊县发展，从土地上找利润也已成为大多数人的共识。 （3）、政府规划 随着 3260平方公里“大成都”概念的提出，温江、郫县、华阳、龙泉等周边县区将作为功能片区，与成都密切配合，这无疑大大刺激了郊县地产的发展。 （4）、郊县经济的发展 近年来成都市郊县城市建设发展极为迅速，各种硬件配套设施得到很大的改善，尤其是交通条件的改善，使得郊县楼盘的形象得到极大的改善和提升。 （5）、养老型社会和度假经济的出现 郊县以城区稀有的清新空气、优美的自然风光以及现对低廉的生活成本和市区的快速到达等因素，使得成都周边郊县成为