2012年06月唐山湖畔郦舍项目商业定位和招商策划报告.ppt

Part 2：项目商业定位 4.2置业访谈 4、对于商业的认知 Part 2：项目商业定位 4.2置业访谈 1、你感觉我们丰南还缺什么类型的商业业态？评价你眼里的唐人街 置业1： 缺少高档品牌的商场，大型电器专业卖场，同时家居市场也有一定的需求。唐人街如果没有活动不会去，不成功，没有持续的吸引力，缺少娱乐业态，业态单一。 置业2： 缺少高档百货，现有百货品牌差，特色餐饮、娱乐、洗浴、高档正规、大型电器、大型超市、足疗、家居建材。没有政府支持，唐人街会很差。 2、你经常去唐山市区消费吗？为什么？唐山市区的消费者会不会来丰南购物？ 置业1： 经常去唐山购物，但是唐山人不会来丰南购物。 置业2： 会去唐山购物，但是唐山人不会来丰南购物，丰南只有唐人街可以吸引一部分唐山人来玩。 受限于消费的习惯，商业市场没有得到充分的发掘，人们日益增长的多方面消费需求与业态单一的商业结构的冲突较大，商业市场有一定的空白点和切入点。 Part 2：项目商业定位 4.2置业访谈 3、如果在汇通路东侧的地块建主力大商业，你建议应该建什么业态？ 置业1、置业2： 住宅商业一起建，建特色步行街可行，复合型商业有较大的需求。 4、假如我们引进一个百货购物中心，你认为可以吗？为什么？ 置业1、置业2： 可行， 目前来看丰年有大量的消费需求得不到满足，有一定的市场空间； 5、如果商户来我们这儿经营，除了租金以外，他们还会关心哪些问题？ 置业1、置业2： 位置，户型、面积，本地人对地段要求高，外地人相对会低一点。 商业街的形式在当地有较高的市场认同度，复合型商业是未来商业发展的大势所趋。 Part 2：项目商业定位 4.2置业访谈综述 通过对一线从业人员的访谈，我们可以了解到： 1、丰南未来的发展前景看好，住宅和商业市场具有良好的发展空间； 2、丰南房地产市场的价值没有得到广泛的关注，仍是一个区域市场，处于一个相对闭塞的狭小空间内； 3、宏观市场受到打压的情况下，在微观市场极小的因素都会被扩大化进而影响整个项目的营销工作； 4、住宅受挫，商业看好的形式下，需要商业与住宅形成互动，借势而行； 5、人们商业的认知尚不够充分，市场不成熟，需要加以引导； 6、把握市场的空白点，仅依靠住宅底商是不够的，复合型的商业是大势所趋，才能抓住丰南发展的脉搏； 第五章：丰南区房地产市场研究 解读顺序 房地产市场现状 在售住宅（商业）项目调研 房地产市场调研综述 Part 2：项目商业定位 Part 2：项目商业定位 5.1房地产市场现状 丰南区在售项目主要包括双湖锦苑、湖岸龙城、港岛中心、星河湾、明珠花园三期，市区临近项目包括南湖金地等，相对其他地区，在售项目数量较少，分布较为分散； 自2010年以来，丰南区，平改和拆迁改造项目众多，仅2010年一年就完成11个城中村的改造，住房需求得到了很大程度上的满足，现阶段多为改善型需求，市场容量有限的情况下，市场竞争激烈。 随着唐山向南部的扩张，市区项目的加入更是增增强了市场竞争的激烈性； 双湖锦苑 湖岸龙城 本案 星河湾 南湖金地 Part 2：项目商业定位 5.2在售项目调研 本案的直接竞争对手，地段一般，周边配套较为成熟，口碑良好，在丰南本地拥有较高的市场认同度，销售状况良好 双湖锦苑 项目位置 丰南青年路与文化大街交叉口西行100米路南 物业类别 住宅 开盘时间 开发商 唐山建功置业房地产开发公司 总户数 总户数3183户 整体规划 项目共10栋18层、14栋26层。 建筑面积 423989㎡ 销售价格 项目分为一、二期，一期项目已售馨，商铺售价在1.5-1.8万元/㎡，二期底商目前售价1.3万元/㎡，目前剩余218#的大面积商铺在售。其余已售完。 住宅：113-123㎡售价4988元/㎡，最高6288元/㎡。 66-142㎡售价4658元/㎡，最高5788元/㎡。全款优惠80元/㎡。 停车位 共2546个 咨询电话 0315-8161555 Part 2：项目商业定位 5.2在售项目调研 临近惠丰湖周边环境优美，但周边配套不成熟，现阶段不适宜长期居住，适合度假休闲，也因此吸引了不少市区消费者的认可，购买做为度假使用，丰南市场认同度一般 恒益湖岸龙城 项目位置 丰南区政府西侧（惠丰湖西侧） 物业类别 住宅、商业 开盘时间 开发商 唐山帝元房地产开发有限公司 入住时间 整合推广 新联康 建筑风格 现代、时尚、简约 总户数 4100户 建筑面积 200万㎡ 整体规划 17层、26层 销售价格 毛坯：55-70㎡均价：4500-4600元/㎡，毛坯：87-138㎡均价5500元/㎡ 底商：建筑形式为：一拖二建筑，部分单层。 原始售价：7000元/㎡起，售价1.2万-1.6万元/㎡；面积在120-300㎡。