2014年青州青投·世界城项目业态定位和规划.pptVIP

WORLD CITY 青投·世界城项目业态定位与规划 前言： 本次定位报告是在考察国内相似市场环境的城市，研究优秀的商业项目，分析成功业态的基础上，联系青州市场，科学论证项目所处地段、商业传承、发展机会等，多次研讨最终确定方案。 本方案尚有不足之处，敬请集团领导斧正！ 目录 一、项目定位背景简析 二、项目整体定位 三、项目业态规划及释义 四、餐饮业态发展现状及展望 区位展望 从区位来看，在《青州市城市总体规划》中，青投世界城项目所在区域为青州东部商业中心，规划有电影院、剧院、歌舞厅等大型娱乐设施。未来这里将是一个集多种服务等功能于一体；生活、娱乐、休闲、购物等配套设施完善，拥有良好的环境景观与成熟商贸环境的舒适的城市中心。 从发展的眼光看，本项目在一定程度上具有稀缺性，必将推动青州城市化发展走上新台阶，成为青州的城市名片。 目录 一、项目定位背景简析 二、项目整体定位 三、项目业态规划及释义 四、餐饮业态发展现状及展望 定位方向 B E C D A 让差异化的服务出现新的聚集效应，聚集效应产生人流，从而形成新的商业亮点 搭建一个新的商业平台，让城市的人们在购物和娱乐中有新的购物体验 用一种新的消费模式代替旧的消费模式 精品专业性的商场，而这种市场又是同当地的产业链有密不可分的关系 看准自己的竞争对手，从而挤压对手，取而代之 总体定位方向 最大化的发掘 该项目所在地段唯一性的价值 最大化的建立 竞争优势，避免劣势，以降低风险 最大化的弱化 同质化的竞争，以及互联网的冲击 总体定位原则 项目定位的理论依据 符合世界城项目市场定位的商业模式： Life Style Center(生活方式中心) 生活方式中心关键词： 规模优势、停车便利、业态强调餐饮和娱乐、注重舒适与休闲、建筑档次高且空间开放、倡导一种新的生活方式。 本项目完全具备做生活方式中心的相关条件，因此，在理论上我们的市场定位是可行的。 Lifestyle（生活方式中心）商业模式介绍 1、定义： 迎合本商圈中消费顾客对零售、餐饮的需求及对休闲方式的追求，具有开放性及良好环境的特征。主要有高端的精品专卖店，涵盖餐饮、娱乐、影院等设施，以休闲为目的，通过环境、建筑及装饰的风格营造出的休闲消费场所。 2、Lifestyle Mall的形成条件： 在Lifestyle Mall形成之前，美国的Shopping Mall（“一站式”购物观念）已经发展到非常成熟的阶段，随着经济的快速发展，人们已逐步摒弃传统的单一购物消费观念，更加注重生活质量、身体健康、文化需求等能够提升生活品质等内容，消费观念从“购物+休闲”的模式向“休闲+购物”的模式转变。Lifestyle Mall的出现，是应消费者消费需求和消费习惯的改变而出现的。 3、起源： 生活方式中心的开发思想源自将MALL的专卖店和其他商业业态结合在一起，用一流的建筑设计、环境氛围和商品构成来满足高收入群体的消费口味和追求，而创造出的一种购物方式。 生活方式中心的关键点 1、便利性 容易到达，方便停车：开车路程不超过20分钟，交通体系特别便捷，或两者兼而有之，并且有充足的停车位。 2、业态 更加强调餐饮、娱乐业态：在美国统计调查的106家“生活方式中心”的5238家商铺中，只有33家百货商场，占总量的0.6%。折扣店则更少，只有21家，占0.4%。传统百货店等不再承担主力店，取而代之为大型餐饮、娱乐业态（尤其电影院），这充分反映出生活方式中心更加强调餐饮和娱乐业态； 3、产品特点 注重对闲适生活的营造：生活方式中心更注重顾客对生活方式的追求。体现在业态上，就是加大餐饮、娱乐所占的比例。 4、未来发展空间 生活方式中心拥有强劲的发展势头：快速的城市化，中产阶层汇聚在一起。他们的消费结构与模式与以前相比有明显的变化，餐饮、娱乐的频率增大，生活方式向体验消费转变。这都使得生活方式中心在国内的发展具备了坚实的发展基础。 SWOT Analysis STRENGTHS WEAKNESSES OPPORTUNITIES THREATS S W O T 项目SWOT分析 区位优势：城市规划中心商圈的核心位置，立足城区，辐射乡镇 交通优势：项目位于两条城市主干道交汇处，交通便利； 范公亭路连接宝通街直达昌乐、潍坊； 规模优势：近8万平米的商业体量； 商业经营环境优势：青州泰华城现代生活广场的定位档次都较高，整体商业定位环境转好。 人口数量少，层次不高：区域居住人口不多，主要是旧村庄居民； 先进商业模式的接受度：传统的生活习惯能否接受先进的商业模式 经济支撑强：青州城市经济发展前景推动商业地产发展； 市场供应出现空档：青州现有商业地产市场供应量不多，股市不景气，本案给