中原2010年中山市港龙地产莲兴大厦项目定位和营销报告.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * Code of this report | * 区域聚焦 Code of this report | * 区域聚焦：项目推广区域建议以石岐区、东区为核心，西区为辅助区域 项目核心推广圈 东区 石岐区 西区 根据对片区内楼盘的了解与监测，购买人群主要以石岐区及东区两大区域为主，其余属于游离客户群体。 石岐区、东区幅员较大，市场面已可满足项目需要。 往外（外区域、镇区等）扩散需耗费大量营销投入，不作建议。 Code of this report | * 渠道聚焦 渠道聚焦作为城区中心项目，以路展作为贯穿项目整个销售周期的核心渠道。其它渠道利用主要是配合各阶段营销节点进行。 户外 户外广告牌 大信新都汇、假日广场、京华商圈等人流集中地选择投放户外广告 灯旗 连兴路、连塘路设置灯旗 报纸 媒体选择 《中山日报》报版 合作方式 结合重大营销节点发布广告 外展 地点选择 大信新都汇或假日广场 电视 电视广告插播 结合重大营销节点发布广告 短信 持续投入 短信具备低成本高产出效果，建议项目销售期内持续投入 Code of this report | * Code of this report | * 事件聚焦 事件聚焦项目前期以焦点事件，引爆市场，拓展客户活动为主。开盘热销期配以特色开盘活动，制造项目热销氛围。后期以小型活动，提升客户的认可，为下一期积累客户 形象导入期 开盘热销期 持续销售期 小型活动 客户维系 通过活动项目正式面世吸引市场关注 特色开盘活动，引爆开盘火爆热销。 4月 5月 6月 7月 8月 9月 营销中心，样板房开放。主题样板房体验活动 城央生活体验之夜暨项目首次开盘 业主嘉年华活动 外展工作全面开展 B栋客户积累客户 B栋公寓开售 Code of this report | * 事件一：储客期与开盘期交接：主题样板房开放 项目样板房推出市场－－暨营销中心开放 时间：2010年5月15日（周六） 地点：销售中心 目的：利用话题炒作，加大蓄客力度 活动对象：前期积累意向客户、中山中原中央客资源 媒体配合：电视台/报纸/网络/短信/户外广告牌 现场配合：西式餐点供客户品尝，销售物料全部到位 活动主题：中山首个路易威登主题式样板房面世 Code of this report | * 事件二：项目夜间开盘 项目A栋175套公寓开盘 时间：2010年6月5日，晚上：8：00（周六） 地点：销售中心 目的：通过前期客户积累，晚上售中开盘引爆。 活动对象：前期意向登记客户 媒体配合：电视台/报纸/网络/短信/户外广告牌 现场配合：项目围墙包装及外围包装全部达到可展示条件西式餐点供客户品尝 其它：开售当晚，VIP客户卡成功认购单位后，凭VIP卡可换取VIP卡样式U盘一个（以示留念） 活动主题：城央生活体验之夜 Code of this report | * 特色夜间开盘，制造市场焦点项目反常态而行，举办夜间开售活动。通过炒作，使市场目光瞬时聚焦。 晚间开售考虑： 项目地处大信商圈500米半径范围内，晚间消费群体密集，举办晚间开盘能有效吸引更多客户关注。 项目地处城市中心，让客户体现城中不夜天的生活热闹气氛，并结项目夜间包装效果展示。选择夜间开售客户体验感更加强烈。 通过对夜间开售作为项目话题事件炒作，能达到市场瞬间聚焦的效果。 Code of this report | * Code of this report | * 报告目录 A 市场分析与研判 B 项目分析及定位 C 项目价值提升建议 D 营销策略铺排 E 项目售价及消化速度预期 中山城区部分公寓项目租金及回报率情况中山目前整体公寓租金年回报率约在4.5-5％之间。个别城中项目回报率达到5％以上的水平。 项目名称 总量 （套） 存量 （套） 面积（㎡） 均价 （元/㎡） 租金 （元/月） 装修（元/㎡） 年租金回报率 君悦豪庭2期 305 7 30-52 5500 800-1300 500 4.6-5.3 名雅豪庭2期 144 30 33-65 7000 800-1000 500 2.4-3.8 颐和山庄 194 194 24-44 预计7000 预800-1300 简装 预4.6-5.2 宏图9号 88 40 33-57 5200 预700-800 500 预3-4.5 逢源公寓 274 198 37-52 8000 1000-1200 精装 3.2-3.7 凯旋时代 725 1