中广信2010年10月藁城市4400亩新农居项目和500亩别墅项目可行性分析.ppt

农业园别墅地块KPI评价体系 KP I 外因 影响因素 宏观经济 宏观经济处于高速发展期，城市人口生活水平持续提高 规划、现状 省长主持项目，位于规划中的农业观光带，未来高尔夫球场，农业采摘园，农业观光园，滹沱河沿岸景观带将极大提升区域资源价值。 规划小丰路直达项目地块，临近啤酒厂德国别墅区，提升区域形象 配套影响 小丰村配套欠缺，主要依赖岗上镇，但别墅产品决定其对配套的依赖性较小，开车好到达就进集中配套。无自然景观资源，降低项目价值 市场因素 非热点别墅板块 需自造资源，弥补市场竞争不足 区域无对比项目，有自主定价权（发挥成本优势） 内因 企业目标 政策机会 可利用农业产业、观光园项目获得土地，拿地成本较低。 销售周期 在定位准确前提下，销售周期可以得到保证。 地块条件 地块价值 地块资源条件较好，周边人造资源逐步成型。成熟度低，居住价值将逐步提升。 发挥旅游地产优势，规避非主流别墅区的传统。发挥农业项目与别墅项目的联动优势，做经济型别墅。 站在市场化的角度：别墅市场除传统区域外又新增滹沱河片区，沿滹沱河水面将形成一部分别墅区，但本区域非石家庄市场传统别墅区，且周边无自然景观资源，从市场认知度、区域发展趋势及市场需求等方面，我司认为本地块应该定位为经济型别墅，以性价比及人造旅游环境吸引客群。充分结合农业采摘及产业项目，为了西部新城规划等宏观规划利好，做体验式别墅区。 站在政府角度：政府希望农业产业、观光采摘、高尔夫球场及别墅区形成一个良好的区域氛围，多种业态组合，一步步提升区域形象。做好城市示范标杆。 别墅地块经济测算 KPI 经济测算 别墅定位 容积率范围 假设地价 可承受地价 地价不确定； 容积率不确定； 需要假设产品线，固定每种产品线的容积率，进而得出项目总体容积率。 本次测算采取假设法，通过对不同土地价格，不同综合容容积率下的利润敏感性分析得出对开发商拿地成本及容积率的建议范围。 测算范围选择 测算时所用的容积率范围在0.3——0.8之间，取0.4、0.6、0.8分别进行计算.对应产品线为（联排+小独栋、联排+小独栋、联排） 测算时所用的地价范围在10万/亩——70万/亩之间，取10万、30万、50万、70万分别进行计算。 通过对不同容积率与地价的组合找到最佳方案。 产品线设定 产品线定位为联排加小独栋的产品线，总建筑面积为13.3万平米。其中小独栋占建筑面积60%，联排别墅占建筑面积40%。 容积率为0.4 成本设定 容积率为0.4 地价分别为10万/亩、30万/亩、50万/亩、70万/亩。建安成本联排及小独栋均为1100元/平米。 售价设定、周期设定 容积率为0.4 入市静态价格：联排售价为 元/平米。 入市静态价格：小独栋售价为 元/平米。 设定每种产品价格年增长幅度为5%。 销售周期为5年。（图示时间为示意，实际按具体发生年份为主） 产品线设定 容积率为0.6 产品线定位为联排加小独栋，总建筑面积为20万平米。其中小独栋占建筑面积的20%，联排别墅占销售面积的80%。 容积率为0.8 产品线定位为联排，总建筑面积为26.6万平米。其中小联排别墅占销售面积的100%。 别墅地块经济测算结论 通过对经济测算图标的分析，得出以下结论： 由于本地块为农业园附属用地，拿地时能获得一定优惠。同时为保证一定开发利润，拿地成本建议控制在30万/亩左右。（抵御非别墅传统区域及自然资源不足带来的风险。） 作为别墅立项，把控适当的容积率能够保持项目的舒适度与市场竞争力。通过经济测算，我司建议容积率在0.6——0.8之间，最好能取到最大值（0.8）。便于后期产品规划变更。 谢谢聆听！ 藁城西部新区属于藁城市双核驱动中的重要一核，其未来与市区和藁城市的规划对接、产业对接都为西部新区的发展带来重大的契机。 随着石家庄经济技术开发区、化工基地两个园区产业规模的不断扩大和大量产业工人的聚集，为满足西部“两区两镇”区域城市功能、公共设施、空间布局的要求，藁城市提出了具有突出藁城特色的“一市双城”、“双核驱动”空间布局定位。 以开发区为中心，辐射丘头镇、岗上镇，建设西部新城，完善功能分区，做到功能互补。 实现“双城”竞相发展，利用五年左右的时间，逐步形成40万人口、60平方公里的中等城市规模，与省会实现规划对接、产业对接、思路对接、形象对接，主动融入省会主城区。 区位规划之双城战略 丘头石化循环经济区 良村生物医药科技产业区 滹沱河生态休闲产业区 北部装备制造业与高技术产业区 机场临港产业区 区域位置 西部京珠复线产业带: 形成丘头石化循环经济区、良村生物医药科技产业区、滹沱河生态休闲产业区、北部装备制造业与高技术产业区、机场临港产业区。 规划区域位于西部京珠复线产业带中部，是京珠复线产业带中部节点，承担相关服务配套功能。