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建筑工程行业财务研究专题二——BT、BOT 业务全解读：盈利模式与财务处理 BT、BOT 业务全解读：盈利模式与财务处理 市场表现 ?? BT 项目运作一般分三种模式。第一种是设立项目子公司的总包 BT 模式，该模式项 目直接由投资方负责建设，建造期确认营业收入，回购期确认投资收益，如围海股 份；第二种是设立项目公司同时对外招标 BT 模式，与第一种模式最大的区别是把项 目的建造发包，只确认投资收益，如浦东建设；第三种是不设立项目公司的总包 BT 模式，投资和施工都由总公司负责，该模式比较适合体量较小，工程较为简单的项 目，如铁汉生态。 ?? BT 项目前期费用直接进入长期应收款，建安投资可以确认施工收入。假设 BT 项目 投资公司负责 BT 项目的投资和建造全过程，一般而言，前期费用不确认收入，直接 计入长期应收款，只有建安部分的投资才会形成公司的施工收入，同时也确认长期 应收款；此外，项目建设期间的发生的利息资本化，计入长期应收款。 ?? 审价差=BT 项目的实际投资额与回购基数之间的差额。简单来说审价差就是业主方 核定的 BT 项目建造成本与公司实际投入成本之间的差异；在审价完成后进入回购期 的 BT 项目，审定后的回购基数和公司实际投资额的差额计入营业收入；而在审价完 成前进入回购的，按之前合同暂定的回购基数和公司实际投资支出额的差额计入长 期应付（收）款，待审价结束后再按前款规定做财务处理。审价差收入一方面是公 司在项目建设过程成本管控能力的体现，另一方面是政府部门指导造价一般偏高的 缘故，但是 BT 审价差存在不确定性，不能形成 BT 业务长期稳定的收益来源。 ?? BT 项目长期的盈利点在于回购期的投资收益。进入回购期后，BT 项目开始用实际 利率法确认投资收益，实际利率通过贴现公式计算出一个初始的收益率，每期根据 国家 5 年期基准利率的变化而调整。此外，BT 项目的毛利率水平较一般的总包项目 高。主要是因为 BT 模式投资投资方的资金实力要求高，资金门槛使得 BT 项目的竞 争较一般的总包项目缓和，因此毛利率也会相对较高；此外，BT 项目很多是采用邀 标的形式，也一定程度上缓解了建筑项目竞争激烈的情况。 ?? BOT 项目多用于具备经营性的公共基础设施项目。BOT 的运作模式和 BT 类似，只 是中间加了 Operating 的环节，多用于具有经营性的基础设施项目，在公路、污水 处理厂、固废处理厂较为常见。类似于 BT 项目，在项目建设期间，如果公司自行建 设，确认施工收入；如果发包给其他建筑公司则不确认施工收入。 ?? BOT 资产根据未来现金流的确定性可确认为金融资产或无形资产。投运后未来每年 收费金额不确定的 BOT 项目，如高速公路等，确认为无形资产（特许经营权），在 运营期间的产生的收入计入营业收入，特许经营权每期摊销，计入费用。对于项目 未来现金流确定的 BOT 项目，如政府承诺每年支付现金补偿的固废处理项目，确认 金融资产（长期应收款）和未实现的融资收益，每一期在收到政府现金补偿的时候 确认投资收益，同时调整长期应收款和未实现的融资收益科目，不产生摊销费用。 ?? BT、BOT 的模式在公用基础设施领域空间大，地方财政是回购资金的主要保障。 除了市政道路经营性较差外，大部分公共设施具备可经营性，可以用 BT 和 BOT 模 式来推进基础设施投资的改革，突破融资困境。基础设施建设 BT 项目具有投资规模 大、建设周期长、技术难度高、协调关系复杂以及公共性等特点，项目风险点较多， 其中回购期资金能否顺利收回是最大的风险。地方财政和政府资产担保目前较为常 见，金融机构担保、保险、资产证券化也逐步在实务推行。BT 项目最关键的是业主 是够可靠、可信赖，这直接关系到 BT 项目的毛利率、投资收益和未来回款情况。 ?? 潜在风险：地方财政风险，回款风险，项目成本超预期风险。 资料来源：海通证券研究所 相关研究 建筑工程行业财务研究专题一：股权激励 全解读：业绩影响、税务处理、管理层分 析 2012.8.2 建筑工程行业高级分析师 赵 健 SAC 执业证书编号： S0850512080002 电话：021-232194772 Email：zhaoj@htsec4 联系人 张显宁 电话：021 Email：zxn6700@htsec 深度行业报告 行业专题研究报告 证券研究报告 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 行