2005年深圳西茶光村项目投资可行性研究报告.docVIP

西丽茶光村项目 投资可行性研究报告 目 录 第一章　　市场可行性分析 3 一、城市整体市场环境分析 3 1、城市宏观环境调研结论 3 2、南山区经济特色 6 二、西丽片区市场调查与分析 9 1、市场调查分析 9 2、区域房地产市场调查与分析 14 三、城中村改造政策 16 1、深圳市城中村改造政策 16 2、城中村改造可获得的优惠政策 17 3、城中村改造项目操作流程 18 四、项目分析 23 1、项目概况 23 2、SWOT分析及对应行动手段 28 四、项目初步定位 30 1、容积率框算 30 2、物业类型定位 32 3、目标客户定位 33 4、价格定位 34 五、市场可行性结论 36 第二章 项目财务可行性分析 37 一、项目投资估算及财务可行性分析的依据 37 1、各方案描述 37 2、各方案的基础数据 38 二、项目投资与成本费用估算 39 1、开发成本估算 39 2、开发费用估算 42 3、开发成本费用汇总 43 四、项目销售收入预测 44 五、静态财务分析 45 1、年投资利润率 46 2、投资净利润率 46 六、盈亏平衡分析 47 1、总体盈亏平衡分析 47 七、评估结论 49 第三章、项目风险分析与规避 50 一、市场风险与规避 50 1、市场风险 50 2、规避与弱化 51 二、财务风险与规避 51 1、收支平衡风险 52 2、资金的风险 52 三、政策风险及规避 52 四、项目自身风险与规避 53 结论 54 第一章　　市场可行性分析 一、城市整体市场环境分析 1、城市宏观环境调研结论 1.1、国内生产总值持续稳步增长，人均收入连续多年居全国第一位 2005年本地生产总值(GDP)4926.90亿元，比上年增长15.0%。“十五”期间，全市经济总量连续跨越3000亿元和4000亿元，经济增长速度年平均达到16.3%，比“十五”计划预期目标高4.3个百分点深圳人均收入连续居全国大中城市第一位，直接影响并首先作用于房地产行业，使得深圳市的房地产投资和需求将在几年内持续保持在一个“高位对接”的状态全年完成全社会固定资产投资1176.13亿元，比上年增长7.6%。在全社会投资中，基本建设投资599.83亿元，增长19.7%。基本建设投资的快速增长支撑了全社会固定资产投资的明显回升近四年来增长速度首次赶上了GDP增长。城镇居民生活水平和质量稳步提高。根据600户城镇居民家庭抽样调查资料显示，年居民人均可支配收入21494.40元，比上年增长8.7%，扣除物价因素，实际增长7.0%。城镇居民人均消费性支出15911.88元，增长9.7%，实际增长8.0%。恩格尔系数为33.4%。年末居民人均住房使用面积18.31平方米。生产总值820.3亿元，约占全市GDP的1/4，在深圳六区中居于首位，领先特区内的各区幅度较大。人均GDP南山79440领先福田、罗湖两区的幅度分别高达53%、108%人均GDP高，必然带来人均收入、人均可支配收入高，更强。2004年，南山区高新技术产品产值已突破千亿大关，达到1090亿元年上半年，南山高新技术产品产值增长约40%，达到709.11亿元。旅游锦绣中华、民俗文化村、欢乐谷、世界之窗等景区。2004年，旅游收入达到22亿元，累计接待游客1000多万人次，占全市接待游客量的一半。旅游中心，为南山房地产发展准备好了良好的环境条件。物流业年西部港区集装箱吞吐量达到706万标箱，比东部盐田港区多了近58万标箱。5760.5吨，集装箱吞吐量383.2万标箱，占全市集装箱吞吐量的78.5%。西部通道全面建成后，南山口岸将成为国内设施完善、通行能力最大的公路口岸。以深南大道、滨海大道为主要骨架东西向发展，传递城市东西向轴向延伸的发展动力，并成为珠江口东岸城镇与产业发展带的一个重要组成部分；以大道南油大道、沙河西路为主要骨架的南北向发展轴，顺应南山区的自然地理特征，整合全区城市空间。建立以西部港区、西部通道口岸、平南铁路、广深高速公路、西部通道等为枢纽的对外交通运输系统，形成与全市交通运输系统相衔接，与周边区域、香港交通网络相协调的深圳西部客运中心和华南地区国际性物流中心；积极、优先发展公共交通，加强区内与区外组团间公交网络，以完善区内南北向公交线网为重点，近期优先发展常规地面公共交通，；结合全市客运轨道交通规划，全区规划有3段（条）轨道线路经过,分别为1号线、2号线和11号线南山高校数量全市第一，拥有深圳大学、深圳职业技术学院、深圳大学城、国家工商行政管理学院、中旅学院、新安学院等高等院校。9年获高考成绩各区第一。南头中学、南山实验学校、南山外国语学校、育才教育集团、中央教育研究院附属学校、北大附中深圳分校、北师大附中。南山人员年龄轻2000多名博士、近3万专业技术人员安居创业。蛇口、华