地产信息-上半年大连市内四区土地场分析报告.docVIP

PAGE PAGE 1 地产信息 第1期 策划发展部 2010年7月2日 编者按：为了更好的把握房地产行业发展趋势，为公司发展和具体项目提供决策支持，我们将市场发展动态和相关分析报告编辑成《地产信息》。本期我们编写了《2010年上半年大连市内四区土地市场分析报告》，回顾了国家土地管理政策的演变过程，分析了上半年市区土地交易情况等内容。 2010年上半年大连市内四区土地市场分析报告 一、国家土地管理政策的演变过程 1、改革开放以前及改革初期的管理政策 在改革开放以前，我国实行的是单一的计划经济体制，城镇居民的住房主要通过单位福利分房的政策来解决，而商业全部由国家经营，所需的土地全部由国家无偿划拨取得，当时根本不存在房地产这个行业。 改革开放初期，虽然经济体制由计划经济逐渐向市场经济转变，但是由于土地仍然实行单一行政划拨制度，国家将土地使用权无偿、无期限提供给用地者，土地使用权不能在使用者之间流转。由于土地是房地产开发的前提，而土地要素流通被限制，抑制了房地产业的发展。 2、1979年7月，土地制度的首次突破 1979年7月，《中华人民共和国中外合资经营企业法》颁布实施，该法第五条明文规定：“中国合营者的投资可包括为合营企业经营期间提供的场地使用权。如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分，合营企业应向中国政府缴纳使用费。”这里虽然使用的称呼是“场地使用权”，但实际上，场地使用权有偿、有期限且可以流转的特点，标志着我国曾经严格的城镇国有土地管理制度已经开始松动。 3、1987年8月，土地管理法正式实施 为了适应城市建设日益现代化的客观要求，1987年 4、1988年4月，宪法修正案，土地可合法流通，房地产业起步 1988年4月通过的《中华人民共和国宪法》(修正案)规定，土地使用权可以依法转让，标志着土地生产要素的合法流通，突破了房地产业走向市场的土地瓶颈，为房地产业的起步发展打下基础。1990年，国务院发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，为土地使用权流通开辟了现实途径。 5、2002年 2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（“11 此前，大多数土地都是通过协议方式转让的，“11号文件”的颁布，被业界称为新一轮土地革命的开始。土地市场开始了从划拨、协议“暗箱操作”走向招拍挂“阳光操作”。招拍挂制度的确立，开创了地方政府的土地财政时代。作为稀缺资源的土地，在招拍挂等市场机制的运作下，价格开始飞涨。 6、2004年3月，“831大限”，“阳光地政”将全面实施 继2003年7月国务院发文严格控制土地供给之后，国土资源部、监察部又联合发文《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(“71号令”)。71号令明确了在2004年8月31日之前，各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权，以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。该文件同时还规定，2004 7、2006年8月，土地新政出台 2006年 8、2007年10月，缩短土地开发周期 2007年10月8日 9、2008年1月，国务院治理整顿闲置土地 2008年1月7日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，指出：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20% 10、2009年08月，严格建设用地管理、促进批而未用土地利用 2009年08月11日 11、2009年8月，进一步完善工业用地出让制度 8月 12、2009年11月，对商品住宅项目宗地出让面积标准进行限制 2009年11月10日，国土资源部发布《关于印发限制用地项目目录(2006年本增补本)和禁止用地项目目录(2006年本增补本)的通知》，明确规定商品住宅项目宗地出让面积不得超过下列标准：小城市(镇)7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷。禁止党政机关(含国有企事业单位) 二、2010年上半年土地出让情况汇总表 序号 地块位置 土地面积 （平方米） 容积率 单价（元/平方米） 总价 （万元） 1 东港区A04地块 30000 5.0 公建4600、公建式公寓6800 78812 2 东港区D16、D17、H02、H07地块 134700 3.0 公建4500、公建式公寓6600、居住式公寓7600 293933 序号 地块位置 土地面积 （平方米） 容积率 单价（元/平方米） 总价 （万元） 3 东港区B16、E13、E14地块 113100 4.5 公建4200、公建式公寓6000、住宅7000元 172700 4 东港区D02-01、E06、E07地块 42400