物业备课案物业管理.doc

湖北民族学院 授 课 教 案 本 2009 ——2010 学年第一 学期 授课专业 公共事业管理 授课班级 11062/K11064 课程名称 物业管理 授课教师 陶慧 第一章 物业管理概述 （4学时） 【本章教学内容概述】在本章将学习四个重点内容：物业管理的基本概念；物业管理的产生与发展；物业管理的基本内容；物业管理的基本环节。 本章将向你介绍：物业管理基本范畴——物业及物业管理。首先介绍物业及物业管理的概念，使你对物业管理有一个初步的认识。然后从物业管理行业的历史的发展进程的纵向角度认识物业管理行业的大致情况；从物业管理工作的业务内容和工作流程的环节两个方面全面了解物业管理工作内容和主要任务。 重点：物业管理的基本内容以及物业管理的概念，物业管理的基本环节。 难点：物业管理的产生与发展，管理的含义和要素。物业的含义。 【学习目的与要求】 1．了解：物业管理的产生和发展；管理的含义与要素。 2．掌握：物业的含义、物业管理的基本特征。 3．识记：物业管理的概念、物业管理的内容、物业管理的基本环节。 学习内容 第一节 物业管理的基本概念 （1学时） 物业的含义：物业与物业管理都是随着中国房地产经济体制改革从境外引进的新名词。物业管理起源于19世纪60年代的英国。1981年3月10日我国第一家物业公司深圳物业公司成立。物业管理是市场经济的产物，是我国房地产改革的必然结果，也是国人生活水平显著提高的重要标志。 有关物业含义的不同表述 “物业”一词是由英语词汇翻译而来，在不同的国家和地区，含义各有不同。 （1）在香港，主要是指单元性房地产。香港李宗锷所著的《香港房地产法》（商务印书馆1988年版）一书中，明确表示：“物业是单元性地产。一住宅单元是一物业，一工厂楼宇是一物业，一农庄也是一物业。故一物业可大可小，大物业又可分割为小物业。” （2）在中国内地，建设部房地产司曾在《简述物业管理》一文中，把物业定义为“已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。各类房屋可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。与之相配套的设备、设施和场地，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、干道。” （3）在一些地方性法规中，如《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定为：“本条例所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。”《上海市居住物业管理条例》将居住物业界定为：“住宅以及相关的公共设施。”《江苏省城市住宅物业区管理办法》规定：“本办法所称物业，是指已建成并投入使用的住宅区内各类房屋及公共设备、公用设施、附属场地等。 从以上物业管理行政主管部门和地方性法规给“物业”所下的定义可以看出，物业主要包括三部分 ： ①已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物； ②与这些建筑物相配套的设备和设施； ③相关的场地。 综上界定：物业通常是指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。 （二）物业的分类 根据使用功能的不同，物业可分为以下四类： （1）居住物业：包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等。 （2）商业物业：包括综合楼、写字楼、商业中心、酒店、商业场所等。 （3）工业物业：包括工业厂房、仓库等。 （4）其他用途物业：如车站、机场、医院、学校等不属于以上三个类型的物业。 （三）物业特征 固定性；耐久性；多样性；高值性；权益性。 物业性质（自然属性）：二元性、有限性、差异性和多样性、固定性永久性长期性、配套性；社会属性（经济属性）：权属性、垄断性、商品性-投资性、效用性 物业管理的概念 所谓物业管理，简单来说，就是人们对物业的管理活动，它有广义和狭义之分。 1. 广义的物业管理 泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后的管理和服务。包括房地产开发的早期介入和前期管理，以及房屋及其设备、公共设施的保养、维修、住宅小区的治安、环卫、交通、分送信报、公共绿化，道路养护等内容，范围相当广泛。有的物业管理还兼营小区内的商业服务、搬家服务、家政服务、房屋的装修装饰、房屋租赁等服务项目。美国的罗伯特、C. 凯尔等人著的《物业管理——案例与分析》一书中所阐述的物业管理者的基本职能是：①为业主管理物业；②为业主创造来自物业的收入；③使物业保值增值。就代表了这种广义物业管理的观点。 2. 狭义的物业管理 本教材所采用的“物业管理”的定义是：“所称物业管理，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩