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中国城市地价影响因素研究现状 　　一、引言 　　土地不同于一般的劳动产品，土地价格不完全是人类劳动的体现。关于土地价格的实质，马克思在资本论中作了精彩的论述，他指出：“实际上，支付的价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格。依据这一论点，段正梁提出了自己的解释，即土地的使用价值，它是土地供给与需求共同作用的结果。对于已开发利用的土地，由于经过人工改造，投入大量人类劳动(包括物化劳动和活劳动)，在此过程中创造新的使用价值。因此，已开发利用的土地不同于未开垦的、自然形态的土地，地价除了为土地所有权而支付的部分货币外，还包括为投入人类劳动另行支付一部分货币。前一种价格称之为土地资源价格，后一种价格称之为土地资本价格或土地资产价格。 　　随着经济体制改革的逐步推进，城市地价已成为国家调节城市经济发展、城市土地市场完善、房地产市场健康发展的重要手段。我国的城市土地价格经历了一个从无到有，再逐步趋于合理的过程。在这个复杂的发展过程中，影响因素起着关键性作用，本文针对近几年来国内外学者对城市地价影响因素的研究现状做一综述。 　　二、 城市地价影响因素的国外研究现状 　　国外学术界城市地价影响因素的研究成果大体上可以概括为以下几个方面： 　　一是地价形成机制的一般因素和分类 。查尔斯·H·温茨巴奇、迈克·E·迈尔斯和苏珊珊·埃斯单奇·坎农在其《现代不动产》一书中对影响土地价格形成机制的一般因素进行了比较系统的总结，将其分为：行政因素、人口因素、经济因素、社会因素和心理因素等。 　　二是土地使用规制对城市地价的影响。A.卢帕森赫和S.J.格茨用微观经济学的方法分析了政策对城市土地价格形成机制的影响，指出城市蔓延和城市精明增长政策、住房屋顶的限制、区域开发、环境与持续性发展、交通运输发展权力、区划限制、可开发土地的总量限制等，一方面限制了特定时段的住房和土地供应，使得房屋成本增加，引起住房或土地供应曲线向左移动；另一方面，由于这些政策的实施，减少了土地不合理利用导致的负的外部性，使得需求曲线向右移动，两者??互作用，从而提高了城市土地的价格。 　　三是关于土地价格模型的研究。罗森从需求方和供给方对特征价格的市场均衡出发展开分析，就产品特征提出了市场供需均衡模型。在完全竞争市场条件下，罗森以消费者效用最大化和生产者利润最大化作为目标，从理论上分析了产品市场的短期均衡和长期均衡，为特征价格理论的构建、特征价格函数的提出奠定了基础。据其理论，可以利用计量经济学方法将产品特征的隐含价格分离出来，分析产品特征的需求等。后来许多学者在罗森的基础上，完善了模型的处理技术，并进行了大量的实证研究。 　　四是区域经济一体化的研究。肖分和瓦尔利运用福利经济学对区域经济一体化进行分析，用CGE模型分析了税收对美国和英国经济的影响。CGE模型被广泛地运用在不完全竞争结构的贸易模型中，用其对贸易自由化进行评估。 Brodzicki（2003)、Matias(2003)通过对不同区域经济一体化组织的实证分析，对这一问题进行了深入地分析。 　　除上述之外，西方学术界还从税收和城市规划对土地价格的影响两个角度进行了细致研究。 　　三、城市地价影响因素的国内研究现状 　　笔者对国内学者有关城市土地价格影响因素的文章进行了跟踪研究，先后查阅了国内学者近五年来出版刊发的文献。 　　一是关于影响地价综合因素的分析。 　　以具体城市为例对影响土地价格综合因素的分析。柴志春、赵松等人以我国东部地区为例，通过对土地价格与经济增长关系的实证分析，认为东部地区土地价格与消费、投资、政府支出和净出口之间存在显著的相关关系。徐跃红、昌萍、袁文麟以北京市工业园区为例，对地价形成机理进行了分析，指出从各工业园区政府的博弈关系和成本效益的角度看，北京市工业园区工业地价的影响因素主要是园区区位、工业园区产业性质和产业集聚度、协议出让土地所占比重、各工业园区的政策。另外，博弈在普通工业园区工业地价的形成中起主要作用，而国家级经济技术开发区工业地价主要是根据工业用地的成本效益确定。谢先全、宋晓波研究了厦门市城市基准地价的动态变化原因，得出结论：引起基准地价动态变化的主要内在驱动因子是经济发展水平、基础设施的完善程度和产业结构状态。郝军、邬文艳、于胜男以内蒙古14个样点旗、县(区)为例，对城镇基准地价主要影响因素的相关性作了分析，认为商服繁华度是影响商业地价最主要的影响因素；城镇基础设施状况是住宅地价的最主要影响因素；城镇基础设施状况和道路通达度则是工业地价的主要影响因素。 　　二是对于影响城市地价的因素分类的综合研究。 　　邓泽贵综合论述了土地价格的形成与影响因素，将其分为一般因素和具体因素两大类。一般因素包括:社会稳定和国民经济发展状况、城市化发展和人口密度状况、土地市场发育完善程度；具体因